购买期房：签约前要核查什么

购买期房（sobre plano，字面意思是"在图纸上买"）是今天为一套还不存在的房子付钱：选楼层、朝向和装修，通常比现房便宜。作为交换，你承担一个显而易见的风险：从签字到交房可能隔着几个月甚至几年，中间很多事可能出岔子。签约前要核查的都在这里。

"期房"是什么意思

意思是你买的是一个项目：图纸、memoria de calidades（用材用料说明）和预计交房日期。没有房子可看，所以一切承诺都活在纸上。因此第一条规则很简单：没写下来的，等于不存在。

第一件事：许可证和开发商

掏一分钱之前，先查两件事：

• 建筑许可证（licencia de obras）。 开发商必须已经拿到（或有条件拿到）市政府的建筑许可。没有许可就没有合法工程，没有工程就没有交房。要书面文件。
• 开发商是谁。 有历史、有已交付项目的公司，和为单个项目成立的空壳公司不是一回事。看它的履历、以前是否按时交付、财务状况如何。律师可以帮你做这个核查。

这两样哪样有问题，或对方遮遮掩掩，停下来。"只剩两套了"这种催促不是理由。

你的预付款必须有担保

这是全文最重要的一点：交房前你预付的所有款项，都必须由开发商提供担保（银行保函 aval bancario 或保险）。这是法律专门为你这种情况设的义务：如果工程烂尾或交不了房，你能拿回预付款。

实际操作中，这意味着：

1. 没有拿到写着你名字的个人担保，一分钱预付款都别交。
2. 收好所有付款凭证：这是你交了多少钱的证据。
3. 警惕"黑付"或非正规渠道付款：没留记录的钱，不受担保。

合同：必须写什么

你要签的文件（通常是私人买卖合同 contrato privado de compraventa）至少应包括：

• 房屋的精确识别信息：楼号、楼层、房号、面积，含储藏室和车位的话写清楚。
• 总价和付款方式： 现在付多少、施工期间付多少、签 escritura（公证买卖契约）时付多少。付款节点要跟工程进度挂钩，而不是随意定的日期。
• 交房日期（或最长期限）以及迟交怎么办：罚则、你解除合同并拿回已付款的权利。
• 附上 memoria de calidades（用材说明）：材料、品牌或档次、门窗、冷暖设备。这是日后交房用料缩水时你索赔的依据。
• 预付款担保，明确写出。

逐字读完。有看不懂的条款，签约前让律师过一遍：期房合同一签就是几年，把你绑好几年。

工期、迟交和你的退出权

工程延期很常见，但不是每次延期都给你解除合同的权利。所以合同里定一个明确的交房期限和违约后果很重要。大体上，如果开发商没在约定时间内交房（或房子根本没建成），你可以解除合同，要求退还预付款并执行担保。

警惕自动延期条款，或把交房日期写成"待定"的条款：日期越模糊，日后索赔越难。

费用：别忘了 IVA

新房不像二手房交 ITP（财产转让税）：新房买卖交 IVA（增值税）（签 escritura 时再加 AJD，文书行为税）。税率由法律定，按房型不同而不同，所以让你的顾问算出你这套的确切数字，从一开始就加进总价。很多买家是在公证处才吃到这一惊。

如果你要办房贷：银行也给期房放贷，但通常按工程进度分批放款。跟开发商签合同之前，先跟你的银行谈好。

签约前速查清单

• [ ] 建筑许可证已核实。
• [ ] 开发商履历可查。
• [ ] 预付款担保已开到你名下。
• [ ] 合同写明房屋识别信息、价格、付款节点、交房日期和罚则。
• [ ] 附有用材说明（memoria de calidades）。
• [ ] 已和顾问算好 IVA 和各项费用。
• [ ] 律师已审过合同。

买期房可以是笔好买卖：住新房、按自己喜好选、通常还便宜。但你买的是纸，不是砖，纸上的每个字都得读。

提示： 一般性科普信息，不是法律建议。每个项目、每份合同都不同：涉及你的具体情况，签约前请咨询律师。

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