卖房到底要花多少钱：费用与税费详解

"20万欧元卖掉，20万欧元落袋。"但愿如此。从签 arras（西班牙购房定金协议）到钱真正到账，中间有一系列费用和税需要在定价之前就了解清楚，因为它们会改变你真正拿到手的数字。

这是一篇总体介绍，不是针对你个人的测算：每笔交易都要看具体情况。要精确数字，请咨询你的税务顾问。

1. 中介佣金

如果通过中介卖房，佣金是第一笔开支。没有官方统一比例：可以谈，通常按售价的一定百分比收取。再加上相应的增值税。

一定要问：佣金包含摄影、房源置顶推广和陪同去公证处吗，还是这些要另收费？

2. plusvalía municipal（市政土地增值税，IIVTNU）

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana（西班牙城镇土地增值税）由房产所在地的市政府征收。征的是你买入到卖出之间土地价值的增值部分。

两点很重要：

• 如果土地没有升值（甚至贬值了），现行法律允许你举证，税款可以为零或很低。改革之后，不再像以前那样"无条件"交税了。
• 每个市政府在法定范围内适用自己的系数，所以税额因市镇而异。

缴税期限很短（通常是 escritura（公证契约）签署后30个工作日），不要拖到最后。

3. IRPF：资产利得

税务局把"房子的成本（买入价 + 费用 + 有凭证的翻新支出）"与"卖房所得（售价 − 售出费用）"之间的差额视为资产利得，在IRPF的储蓄所得部分按累进税率征税。

有几个免税和减免政策值得了解：

• 自住房与再投资： 如果卖掉自住房，并在期限内把房款再投资到另一套自住房，利得可能免税。条件很严格（期限、什么算自住房都有规定）。
• 65岁以上： 出售自住房的利得免税，无需再投资。
• 以房抵债等特殊情况： 有专门的税务处理。

这是涉及金额最大、最容易出错的一环。签 arras 之前先咨询税务顾问，不要等到公证之后。

4. 注销抵押贷款

如果还有房贷没还清，要在 Registro（西班牙房产登记处）办理注销。即使银行直接从房款里扣走了欠款，登记注销是另一道手续，也有费用：注销契约的公证费和登记费。

注意：即使几年前就还清了房贷，如果当时没有去登记处注销，它在登记上仍然显示为负担。提前查清楚。

5. 公证与登记

买卖公证契约通常由买家出钱，但作为卖家也有你要承担的部分：如有抵押注销契约，以及你要求出具的副本。不是最大的一笔，但也要算进去。

6. 能效证书

没有能效证书就卖房不是可选项：法律强制要求，挂牌和公证都必须有，缺失的罚款是真实存在的。相比其他费用，它的成本不高，但要提前办理，因为技术人员必须上门看房。

7. 容易被遗忘的其他费用

• 业主委员会： 你要出具已缴清物业费的证明。如果欠费，会在公证时直接扣除。
• IBI（Impuesto sobre Bienes Inmuebles，西班牙房地产税）：当年的税由买卖双方按约定分摊（法律默认：1月1日当天登记的业主承担）。
• arras 违约： 如果签的是可罚没的 arras（arras penitenciales），作为卖方反悔要双倍返还。这不算"费用"，但是必须知道的风险。

关键数字

定价之前，先在一张纸上算这笔账：

售价 − 未还房贷 − 佣金 − plusvalía municipal − 预估IRPF − 注销和证书费用 = 你真正拿到手的钱。

这才是你的真实数字，其他都是装饰。一开始就算清楚，就不会在签了价格之后才发现费用、措手不及。

实用建议：签 arras 之前就让税务顾问给你估算IRPF和 plusvalía municipal。那是你还能拿着完整信息去谈价格的最后时机。

要在库列拉（Cullera） 或拉拉萨福尔（La Safor） 卖房吗？在 Llevant Patrimonial，我们帮你在签字之前先把数字算清楚。即将开业。