独家还是非独家售房委托：各签什么

当你决定卖房并和中介接触时，对方摆在你面前的第一份文件就是encargo de venta（售房委托）：你授权中介推广你房子的文件。而这份文件里有一个改变一切的选项：独家还是非独家。

这不是小事。它决定了谁能卖你的房子、中介对你承担什么承诺，以及如果你自己卖掉会发生什么。我们一条条说，不用术语。

什么是 encargo de venta

这是你（房主）和中介之间的一份合同，其中约定：

• 卖哪套房（地址、referencia catastral（地籍编号））。
• 约定的起售价。
• 中介的佣金（通常为售价的一定比例）。
• 委托的期限以及如何续约或解除。
• 是否有独家条款。

没有这份签字文件，正规中介不应该把你的房子发布到任何平台。如果对方要了照片就"先试试"发布，却什么都不签，这是个坏信号。

非独家委托：你说了算，但没人真正投入

签非独家委托，你可以同时签多家中介，自己找到买家也能卖。听起来不错，对吧？但有个隐性成本：没有任何一家中介有真正的动力在你的房子上投入。

换位想想：如果中介花钱请专业摄影、在平台上买置顶广告、花时间带看，最后你却通过别家中介卖掉了，它这笔投入就打了水漂。结果就是：你的房子进了一个数据库，用现有的照片发布，然后等。

非独家委托适合以下情况：

• 你想在正式承诺前试试市场。
• 你已经有潜在买家在谈（亲戚、邻居），只是想保留多种选择。
• 该区域需求旺盛，房子自己就能卖掉。

独家委托：承诺换承诺

签了独家，在合同有效期内只有这家中介可以推广你的房子。作为交换，中介承诺——而且应该白纸黑字写下来——一份销售计划：摄影、平台发布、带看、进展报告。

设计得好的独家是公平交换：你给它"投入不会白费"的安心，它给你真正的投入。设计得不好的独家是个陷阱：被一家什么都不做的中介绑住半年。

所以，如果你签独家，要求合同必须包括：

1. 有限期限。 3 到 6 个月比较合理。避开没有退出条款的一年期独家。
2. 书面销售计划。 中介要做什么，不接受口头承诺。
3. 如果你自己卖掉会怎样。 有些合同规定，即使你自己找到买家也要付佣金；有些则允许免佣金自售。签字前看清楚。
4. 如何终止。 如果中介不履约，必须有明确的退出通道。

佣金：要直面的数字

佣金通常在市场常见区间内浮动，但没有官方或强制的比例：可以谈。重要的不只是比例，更是包含什么：专业摄影？置顶广告？陪同公证？

警惕两个极端：低得离谱的佣金（总得有人买单：要么零投入，要么从别处收你的钱），以及没有详细销售计划的高佣金。

那么，哪种适合我？

• 如果你的房子在需求旺盛的区域且定价合理，找一家靠谱的中介签独家通常卖得更快：把力气集中在一处，而不是分散给互不协调的五家中介。
• 如果你不着急、想先观望，先签两三个月非独家，看看谁真正干活。
• 如果你已经基本谈定买家，就别签独家：你用不着。

一个几乎没人告诉你的细节：多家中介非独家发布时，你的房子会在平台上出现多次，有时价格还不一样。这会拉低买家的心理预期（"挂了几个月没卖掉，肯定有问题"）。独家能避免这种效应。

小结

encargo de venta 不是多一份文件：它决定了你的房子将怎么卖。签字前看清期限、独家条款、佣金和销售计划。如果有想不通的地方，问到想通为止。

在 Llevant Patrimonial，我们用清晰的售房委托合作，签字前把数字摆在台面上。即将在库列拉（Cullera） 开业。