卖房基础税务：IRPF（个人所得税）与免税情形

在一笔买卖的所有数字里，税务数字牵动的钱最多，却最少有人提前算。卖房的收益要在 IRPF（西班牙个人所得税）中纳税，有些免税情形能帮你省下几千欧元……前提是在签字前规划，而不是签字后。

重要提示： 这只是一般性的科普说明。税务取决于你的个人情况，法规也会变化。涉及你的具体情况，请务必咨询税务顾问。

资本利得：基本算法

Hacienda（西班牙税务局）认为，你的ganancia patrimonial（资本利得）是以下两者的差额：

• 转让价值： 实际到手价，减去卖房费用（比如中介佣金）。
• 取得价值： 你的购入成本（买价 ＋ 购房费用：当时的公证费、登记费、税费）加上有发票为证的装修和改善投入。

这个差额在 IRPF 的 base del ahorro（储蓄税基）中按累进税率纳税：收益越高，税率越高。每年的具体税率由当年法律确定，你的顾问会告诉你现行税率。

注意关键细节：有发票的装修能减少应税收益。那张被你扔掉的卫生间装修发票，正在让你花两遍钱。

自住房再投资免税

这是力度最大、条件也最多的免税情形。如果你卖掉自住房，并在法定期限内（售房前后两年）把所得款项再投资于另一套自住房，这笔收益就免税。

最容易踩坑的条件：

• 必须是真正的自住房：以连续居住的方式住满最低年限。出租的房子和第二居所不算。
• 再投资的对象必须是另一套自住房，不是随便什么房产。
• 如果只再投资了一部分，免税按比例计算。

如果你打算卖房再买房，签字前先和顾问规划好时间顺序。差一个月，就可能丢掉免税资格。

65 岁以上：无需再投资的免税

年满 65 岁、出售自住房的人，对这笔收益免税，无需再投资。这是知名度最低、价值最高的免税情形之一。

注意：只适用于自住房。对于其他房产（第二居所、商铺），65 岁以上有另一条路：如果款项在规定期限和条件下用于购买终身年金，也可免税。同样的：找顾问。

其他有特殊待遇的情形

• 以自住房 dación en pago（抵债转让）来结清按揭：在特定条件下有专门的免税。
• 重度或极重度依赖护理人士出售自住房：也有相应规定。
• 继承： 继承人在继承时不对逝者的收益纳税，但当他出售继承来的房产时，取得价值按继承时的价值计算（即继承税申报的价值）。继承后马上卖，通常收益很少；等上几年再卖，收益就多了。

常见又烧钱的错误

1. 签了定金才开始算税。 到那时价格已经锁死，没有规划空间了。
2. 扔掉装修发票。 每丢一张发票，就多一分要交税的收益。
3. 以为"自己的房子就不用交税"。 自住房默认并不免税：只有再投资或年满 65 岁才免。
4. 把 plusvalía municipal（市政土地增值税）和 IRPF（个人所得税）混为一谈。 这是两种不同的税（关于 plusvalía，见这里）。两种都要交。
5. 不申报卖房。 税务局会交叉比对公证处和登记处的数据。卖房要在办理过户当年的个税申报中申报。

该什么时候算

定价之前。 税务估算是你卖房净收益的一部分：房价 − 按揭 − 费用 − 税 ＝ 你最后到手的。留到最后才算，等发现问题时已经无能为力了。

从今天起收好：escritura de compra（购房契约）、购房和装修发票、卖房费用的凭证。这个文件夹就是钱。

你在库列拉（Cullera） 或拉拉萨福尔（La Safor） 卖房吗？在 Llevant Patrimonial，我们帮你在签字前把所有数字算清楚——包括第一份参考性的税务估算。即将开业。最终的精确计算，我们会为你推荐一位税务顾问。