小区的工程：什么时候需要邻居投票

换窗户要不要申请？屋顶装光伏要投票吗？加装电梯呢？业主社区（comunidad de propietarios）的工程适用 Ley de Propiedad Horizontal（《横向产权法》），不是所有工程都要同样的决议：有些不用投票，有些要不同的多数。下面是基本地图。

重要提示： 一般性科普信息，不是法律建议。确切的多数比例看工程类型和具体情况：遇到具体工程，请咨询物业管理员（administrador de fincas）或律师。

不用投票的工程：强制性养护

为妥善维护保养建筑所必需的工程是强制的，不需要业主大会决议：维护外立面、修漏水的屋顶、修老化的公共设施。由业委会主席（presidente，通常通过管理员）推动，业主有义务配合并按份额（cuota）出资。

教训：如果你的小区"为了省钱"多年不做维护，问题不在缺决议：而是没人去要求法律本来就强制做的事。

无障碍：简单多数

消除建筑障碍的工程（坡道、电梯、升降平台）适用优惠规则：只要多数业主、且其份额合计过半同意就行。而且，有残疾或达到一定年龄的业主在特定条件下可以要求做，部分费用即使投反对票的人也要分摊，法律定了上限。

这是法规保护得最周全的情形，理由充分：没人应该被几级台阶困在家里。

公共设施（光纤、光伏）：三分之一

安装公共电信设施或能源利用设施（光纤、公共区域用光伏、充电桩）需要三分之一业主同意，且其份额合计达到三分之一。这是个故意设低的多数：法律想推动建筑现代化。

注意这个细节：这覆盖的是公共用途的设施。如果你想用公共屋顶只给你家装光伏，适用另一套规则，需要专门的决议：签任何合同前先问清楚。

改善和创新：五分之三

其余非强制的改善（为了美观换大门、绿化公共区域、装以前没有的可视门铃），需要五分之三业主同意，且其份额合计达到五分之三。这是最难达到的多数，因为这些工程没人非做不可：没有广泛支持，就不做。

另外，投反对票的人在特定情况下不用为非强制改善出钱（但如果是可分离的服务，也不能用）。这也是这类投票要好好准备的又一个理由：预算清清楚楚、落到纸面。

你家里的工程：要申请吗？

在自己房子里，只要不涉及公共构件、不动结构、不妨碍其他邻居，想做什么都行。但有很多人不知道的限制：

• 如果工程涉及公共构件（下水总管、外立面、结构）或可能打扰邻居（噪音、建筑垃圾经过公共区域），要告知社区。
• 不能动结构（承重墙、柱子、楼板），没有技术方案通常还要社区同意。
• 换临街的窗户、封露台、装室外机外露的空调确实涉及公共构件，要申请：这是最典型的冲突。
• 别忘了市政许可：很多室内工程至少要在市政府做个 declaración responsable（责任声明）。

黄金法则：叫泥瓦匠之前，先问管理员。五分钟的咨询，省去几个月的冲突（还可能省去一张"限期拆除违建"的通知）。

如果你是不同意的那个邻居

你有权申诉（impugnación）你认为违法或违反章程的业主大会决议，但申诉期很短，别拖。实用建议：社区冲突多半在开会前谈妥，不是在会上吵翻。要求预算和提案提前传阅：闭眼投票是吵架的配方。

住在社区里，就是对共同财产一起做决定。知道每种工程要什么多数，你就是个更明白的邻居：既不是逢事就拦，也不是闭眼签字。

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