Comprar para reformar y vender: los números que hay que mirar

Comprar barato, reformar y vender con margen. Sobre el papel es la operación más rentable del inmobiliario residencial. En la práctica es donde más gente pierde dinero, porque los números que se hacen en la servilleta del bar no son los números reales.

Esto no es un curso de flipping: es la hoja de cálculo honesta que deberías hacer antes de comprar.

La fórmula completa (la de verdad)

Beneficio = Precio de venta − (Precio de compra + Reforma + Gastos de compra + Gastos de venta + Impuestos + Coste del dinero + Tu tiempo)

Vamos línea por línea, porque cada una esconde una trampa.

Precio de compra

No es el precio del anuncio: es el precio negociado y escriturado, más los gastos de compra (notaría, registro, impuestos de transmisión). En una compra de inversor, esos gastos existen igual que en cualquier compra.

Reforma: el presupuesto real

Aquí mueren la mayoría de operaciones. El presupuesto real no es lo que te dice el albañil de palabra: es eso más un 15-20 % de imprevistos (en reforma siempre aparecen: instalaciones, humedades, estructura). Y más el coste del tiempo: cada mes de obra es un mes pagando gastos sin vender.

Reglas:

• Presupuesta por escrito, con partidas cerradas, antes de comprar. Si no sabes cuánto cuesta reformarlo, no sabes si la operación es rentable.
• Reforma para vender, no para ti: materiales correctos y neutros, nada de caprichos. El comprador no paga tu cocina de diseño (lo explicamos aquí).
• Ojo con las licencias: según el alcance, necesitas licencia de obra. Sin ella, no hay reforma legal.

Precio de venta: el número honesto

No el precio al que "podría llegar" en el mejor escenario: el precio de testigos reales de pisos reformados comparables en la zona, hoy. Y réstale un margen de negociación.

Error típico: calcular con el precio de venta soñado y el coste de reforma optimista. Si la operación solo sale con los dos números favorables a la vez, no es una operación: es una apuesta.

Gastos de venta e impuestos

Comisión de agencia, plusvalía municipal, IRPF sobre la ganancia (tributas por la diferencia, y aquí no hay exención por reinversión porque no es tu vivienda habitual), notaría. Súmalos todos: suelen comerse un buen pellizco del margen aparente.

El coste del dinero

Si financias la compra, cada mes pagas intereses. Si usas tu propio dinero, tiene un coste de oportunidad. Una operación que tarda 12 meses en vez de 6 puede seguir siendo rentable en papel y ruinosa en la práctica.

Tu tiempo

El flipping a tiempo parcial compite con tu trabajo. Valora las horas: si el beneficio final equivale a un sueldo mediocre por cientos de horas de gestión, quizá no compensa el riesgo.

El filtro rápido: la regla del 70 % (orientativa)

Una regla de pulgar usada por inversores: no pagues por el piso más del 70 % del precio de venta esperado menos el coste de la reforma. No es una ley, es un filtro para descartar rápido lo que no sale ni en el mejor caso.

Ejemplo orientativo: si los reformados se venden a 200.000 y la reforma cuesta 40.000, no pagues más de 100.000 por la compra (70 % de 200.000 = 140.000 − 40.000). Si te piden 130.000, la operación no tiene margen de seguridad.

Los riesgos que nadie cuenta en Instagram

• El mercado se mueve mientras reformas. Compras en un mercado alcista y vendes en uno plano: el margen se evapora.
• La reforma se alarga. Cada mes extra es gasto y riesgo.
• Aparecen problemas estructurales. Una viga, una humedad de fachada, amianto: el imprevisto que se come el beneficio.
• No vendes al precio calculado. Y entonces tienes un piso reformado parado, pagando gastos.
• La fiscalidad del inversor no es la del particular que vende su casa: sin exenciones de vivienda habitual.

Cuándo sí tiene sentido

• Conoces la zona y sus precios de cierre de verdad.
• Tienes equipo de reforma fiable y presupuestos cerrados antes de comprar.
• Compras con descuento real (herencias con prisa, pisos muy deteriorados que otros descartan).
• El margen aguanta un 20 % de desviación en costes y un 10 % en precio de venta. Si no aguanta eso, no hay margen: hay esperanza.

El flipping no es comprar barato: es comprar con números. La operación se gana en la compra, con la calculadora, no en la venta con el marketing.

¿Te planteas una operación en Cullera o la Safor? En Llevant Patrimonial te ayudamos a poner los números por delante antes de comprometerte. Abrimos próximamente.