Comprar sobre plano: qué revisar antes de firmar

Comprar sobre plano es pagar hoy por una casa que todavía no existe: eliges planta, orientación y acabados, normalmente a mejor precio que la vivienda terminada. A cambio, asumes un riesgo evidente: entre tu firma y la entrega pueden pasar meses o años, y muchas cosas pueden torcerse por el camino. Esto es lo que tienes que revisar antes de firmar nada.

Qué significa comprar "sobre plano"

Significa que compras a partir de un proyecto: planos, memoria de calidades y una fecha de entrega estimada. No hay vivienda que visitar, así que todo lo que te prometen vive en papeles. Por eso la regla número uno es sencilla: si no está escrito, no existe.

Lo primero: licencia y promotora

Antes de entregar un solo euro, comprueba dos cosas:

• Licencia de obras. La promotora debe tener (o estar en condiciones de obtener) la licencia municipal para construir. Sin licencia no hay obra legal, y sin obra no hay entrega. Pídela por escrito.
• Quién es la promotora. No es lo mismo una empresa con historial y promociones entregadas que una sociedad creada para una única obra. Mira su trayectoria, si ha entregado en plazo otras veces y en qué estado financiero está. Un abogado puede ayudarte a hacer esta comprobación.

Si algo de esto falla o te ponen trabas para mostrarlo, párate. Las prisas del "solo quedan dos unidades" no son un argumento.

Tus anticipos tienen que estar garantizados

Aquí está el punto más importante de todo el artículo: las cantidades que entregues a cuenta antes de la entrega tienen que estar garantizadas por la promotora (mediante aval bancario o seguro). Es una obligación legal pensada exactamente para tu caso: si la obra no se termina o no te entregan la vivienda, puedes recuperar lo anticipado.

En la práctica, esto significa:

1. No entregues cantidades a cuenta sin que te den la garantía individualizada a tu nombre.
2. Guarda todos los justificantes de pago: son tu prueba de lo entregado.
3. Desconfía si te piden pagos "en negro" o por vías informales: lo que no queda registrado no está garantizado.

El contrato: qué debe decir sí o sí

El documento que firmes (normalmente un contrato privado de compraventa) debería recoger, como mínimo:

• Identificación exacta de la vivienda: portal, planta, letra, superficie, trastero y plaza de garaje si los incluye.
• Precio total y forma de pago: cuánto pagas ahora, cuánto durante la obra y cuánto en la escritura. Que el calendario de pagos esté ligado a hitos de la obra, no a fechas arbitrarias.
• Fecha de entrega (o plazo máximo) y qué pasa si se retrasa: penalización, tu derecho a resolver el contrato y recuperar lo pagado.
• Memoria de calidades anexada: materiales, marcas o gamas, carpinterías, climatización. Es lo que te permitirá reclamar si te entregan calidades inferiores.
• La garantía de las cantidades anticipadas, identificada expresamente.

Léelo entero. Si hay cláusulas que no entiendes, que lo revise un abogado antes de firmar: un contrato sobre plano se firma una vez y te ata durante años.

Plazos, retrasos y tu derecho a salirte

Los retrasos en obra son frecuentes, y no todos te dan derecho a resolver el contrato. Por eso importa que el contrato fije un plazo de entrega claro y las consecuencias del incumplimiento. En términos generales, si la promotora no entrega en el plazo pactado (o la vivienda no llega a terminarse), puedes resolver el contrato y exigir la devolución de lo anticipado con sus garantías.

Ojo con las prórrogas automáticas o las cláusulas que dejan la fecha de entrega "a estimar": cuanto más difusa sea la fecha, más difícil será reclamar después.

Los gastos: no olvides el IVA

En obra nueva no pagas ITP como en la segunda mano: la compraventa de vivienda nueva tributa por IVA (más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la escritura). Son porcentajes fijados por ley que varían según el tipo de vivienda, así que pídele a tu asesor el cálculo exacto para tu caso y súmalo al precio desde el principio. Muchos compradores se llevan la sorpresa en notaría.

Y si vas a pedir hipoteca: los bancos financian compras sobre plano, pero normalmente desembolsan por fases según avanza la obra. Habla con tu banco antes de firmar el contrato con la promotora.

Lista rápida antes de firmar

• [ ] Licencia de obras verificada.
• [ ] Promotora con historial comprobable.
• [ ] Garantía de las cantidades anticipadas, a tu nombre.
• [ ] Contrato con vivienda identificada, precio, calendario de pagos, fecha de entrega y penalizaciones.
• [ ] Memoria de calidades anexada.
• [ ] Cálculo de IVA y gastos hecho con un asesor.
• [ ] Un abogado ha revisado el contrato.

Comprar sobre plano puede ser una gran compra: estrenas casa, la eliges a tu gusto y sueles pagar menos. Pero es una compra de papeles, no de ladrillos, y los papeles hay que leerlos todos.

Aviso: esto es información general y divulgativa, no asesoramiento jurídico. Cada promoción y cada contrato son distintos: para tu caso concreto, consulta a un abogado antes de firmar.

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