Cuánto cuesta vender un piso: gastos e impuestos explicados

"Vendo por 200.000 €, me quedo con 200.000 €." Ojalá. Entre la firma del arras y el dinero en tu cuenta hay una serie de gastos e impuestos que conviene conocer antes de poner precio, porque cambian el número que de verdad te llevas.

Esto es una explicación general, no un cálculo personal: cada venta depende de tu caso. Para cifras exactas, habla con tu asesor fiscal.

1. La comisión de la agencia

Si vendes con inmobiliaria, su comisión es el primer gasto. No hay porcentaje oficial: se negocia y suele expresarse como porcentaje del precio de venta. A eso súmale el IVA correspondiente.

Pregunta siempre: ¿la comisión incluye fotografía, portales destacados y acompañamiento hasta notaría, o son extras?

2. La plusvalía municipal (IIVTNU)

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda. Grava el incremento del valor del suelo entre que compraste y vendes.

Dos cosas importantes:

• Si el suelo no se ha revalorizado (o ha perdido valor), la ley actual permite acreditarlo y el impuesto puede ser cero o muy bajo. Ya no se paga "porque sí" como antes de la reforma.
• Cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes dentro de los límites legales, así que el importe varía por municipio.

El plazo para pagarlo es corto (normalmente 30 días hábiles desde la escritura), así que no lo dejes para el final.

3. El IRPF: la ganancia patrimonial

Hacienda considera la diferencia entre lo que te costó el piso (compra + gastos + reformas justificadas) y lo que obtienes al vender (precio − gastos de venta) una ganancia patrimonial, que tributa en la base del ahorro del IRPF por tramos.

Hay exenciones y reducciones que conviene conocer:

• Vivienda habitual y reinversión: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en plazo, la ganancia puede quedar exenta. Tiene condiciones estrictas (plazos, qué se considera vivienda habitual).
• Mayores de 65 años: exención de la ganancia por venta de la vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir.
• Dación en pago y situaciones especiales: tienen su propio tratamiento.

Este es el punto donde más dinero se juega y donde más errores se cometen. Consulta a un asesor fiscal antes de firmar las arras, no después de escriturar.

4. Cancelación de la hipoteca

Si aún debes hipoteca, hay que cancelarla en el Registro. Aunque el banco cobre la deuda con el precio de la venta, la cancelación registral es un trámite aparte con su coste: minuta notarial de la escritura de cancelación y arancel registral.

Ojo: aunque hayas terminado de pagar la hipoteca hace años, si no la cancelaste en el Registro sigue apareciendo como carga. Revísalo con tiempo.

5. Notaría y Registro

La escritura de compraventa la paga normalmente el comprador, pero hay partes que te tocan a ti como vendedor: la escritura de cancelación de hipoteca si la hay, y las copias que solicites. No es la partida más grande, pero cuenta.

6. El certificado energético

Vender sin certificado de eficiencia energética no es una opción: es obligatorio para anunciar y escriturar, y las multas por no tenerlo son reales. Su coste es modesto comparado con todo lo demás, pero hay que encargarlo con antelación porque el técnico tiene que visitar la vivienda.

7. Otros gastos que se olvidan

• Comunidad de propietarios: tienes que entregar el certificado de estar al corriente de pago de las cuotas. Si debes cuotas, se descuentan en notaría.
• IBI: el de ese año se prorratea entre comprador y vendedor según lo pactado (por defecto legal, quien sea propietario a 1 de enero).
• Arras incumplidas: si firmas arras penitenciales y te echas atrás como vendedor, devuelves el doble. No es un "gasto", pero es un riesgo que hay que conocer.

El número que importa

Antes de poner precio, haz esta cuenta en una hoja:

Precio de venta − hipoteca pendiente − comisión − plusvalía municipal − IRPF estimado − gastos de cancelación y certificados = lo que te queda.

Ese es tu número real. Todo lo demás es decoración. Si lo haces al principio, evitas la sorpresa desagradable de descubrir los gastos cuando ya has firmado un precio.

Regla práctica: pide a tu asesor una estimación de IRPF y plusvalía antes de firmar las arras. Es el momento donde aún puedes negociar el precio con toda la información.

¿Vas a vender en Cullera o la Safor? En Llevant Patrimonial te ayudamos a poner los números por delante antes de firmar nada. Abrimos próximamente.