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Documentos para vender una vivienda: la carpeta que prepara la venta
Escritura, nota simple, certificado energético, IBI, comunidad… La lista completa de documentos para vender tu vivienda sin retrasos en notaría.
Nada retrasa una venta como un papel que falta. La mayoría de operaciones que se caen en el último mes no se caen por el precio: se caen porque la documentación no estaba lista y el comprador (o su banco) se cansa de esperar.
La buena noticia: es una lista cerrada. Reúnela al principio y la venta fluye.
Los imprescindibles (sin estos no hay venta)
1. Escritura de propiedad o título
Tu escritura de compraventa (o de herencia, donación, etc.). Acredita que el piso es tuyo. Si la has perdido, se puede pedir copia en la notaría donde se firmó.
2. DNI/NIE en vigor de todos los titulares
Parece obvio, pero un DNI caducado el día de la firma es un problema real. Revisa que todos los que firman lo tienen vigente. Si hay titulares fallecidos o incapacitados, la situación sucesoria tiene que estar resuelta antes.
3. Nota simple actualizada
La fotografía registral de tu vivienda: titularidad, cargas, descripción. Pídela al empezar el proceso y revísala: hipotecas no canceladas, embargos o titularidades incorrectas se resuelven con semanas o meses de antelación, no el día antes de firmar.
4. Certificado de eficiencia energética
Obligatorio para vender: sin él no puedes ni anunciar legalmente la vivienda en portales. Lo emite un técnico tras visitar el piso. Encárgalo pronto: es barato comparado con el retraso que provoca no tenerlo.
5. Último recibo del IBI
Acredita el valor catastral (sirve para varios cálculos) y que el impuesto está al día. El IBI del año de la venta se prorratea entre las partes según lo pactado.
6. Certificado de la comunidad: estar al corriente
El presidente o administrador debe certificar que estás al día en las cuotas (o detallar la deuda, que se descuenta del precio en notaría). Pídelo con tiempo: los administradores no siempre responden en 24 horas.
Los que te ahorran discusiones
7. Estatutos de la comunidad y últimas actas
El comprador serio quiere saber las normas (mascotas, alquiler turístico, obras) y si hay derramas aprobadas o en camino. Tenerlo a mano transmite seriedad y evita renegociaciones.
8. Facturas de reformas importantes
Si hiciste reformas relevantes, guarda las facturas: sirven para justificar el mayor valor ante Hacienda (reducen la ganancia patrimonial en el IRPF) y dan confianza al comprador sobre la calidad de lo hecho.
9. Planos de la vivienda
No son obligatorios, pero ayudan mucho en el anuncio y en las visitas. Si no los tienes, un simple croquis con medidas vale.
10. Cédula de habitabilidad (según comunidad autónoma)
En la Comunitat Valenciana, la licencia de ocupación / cédula de habitabilidad puede ser exigible según el caso. Consulta tu situación: es de esos papeles que, cuando hacen falta, tardan.
Si hay hipoteca pendiente
Añade el certificado de deuda pendiente del banco (pídelo unas dos semanas antes de la firma) y ten claro el proceso de cancelación: la deuda se salda con el precio en notaría, pero la cancelación registral es un trámite aparte.
Si la vivienda es heredada
La documentación se complica: necesitas la escritura de aceptación y adjudicación de herencia inscrita, el impuesto de sucesiones liquidado y que la titularidad registral esté a tu nombre. Una herencia sin adjudicar no se puede vender. Si estás en este caso, empieza por aquí: es el trámite más largo de la lista.
El orden para no volverse loco
- Día 1: nota simple + revisa DNIs + localiza tu escritura.
- Semana 1: encarga el certificado energético y pide el certificado de la comunidad.
- Cuando haya comprador: certificado de deuda del banco (si hay hipoteca) y recopila facturas de reformas.
- Antes de arras: tenlo todo en una carpeta, física o digital. El día que el comprador pida "los papeles", los tienes.
El vendedor que llega a notaría con la carpeta completa no solo evita retrasos: negocia mejor. Cada documento que falta es una excusa para que el comprador pida una rebaja de última hora.
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