Fiscalidad básica al vender una vivienda: IRPF y exenciones

De todos los números de una venta, el fiscal es el que más dinero mueve y el que menos se calcula a tiempo. La ganancia de vender tu piso tributa en el IRPF, y hay exenciones que pueden ahorrarte miles de euros… si las planificas antes de firmar, no después.

Aviso importante: esto es una explicación general y divulgativa. La fiscalidad depende de tu situación personal y la normativa cambia. Para tu caso concreto, consulta siempre a un asesor fiscal.

La ganancia patrimonial: la cuenta básica

Hacienda considera que has obtenido una ganancia patrimonial por la diferencia entre:

• Valor de transmisión: lo que te pagan, menos los gastos de la venta (comisión de agencia, por ejemplo).
• Valor de adquisición: lo que te costó (precio de compra + gastos de compra: notaría, registro, impuestos de entonces) más las reformas y mejoras que puedas justificar con factura.

Esa diferencia tributa en la base del ahorro del IRPF, por tramos: a mayor ganancia, mayor tipo. Los tipos exactos los fija la ley de cada año; tu asesor te dirá los vigentes.

Fíjate en el detalle clave: las reformas con factura reducen la ganancia. Esa reforma del baño de la que tiraste la factura te está costando dinero dos veces.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Es la exención más potente y la más condicionada. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en el plazo legal (dos años anteriores o posteriores a la venta), la ganancia queda exenta.

Condiciones que suelen fallar:

• Tiene que ser tu vivienda habitual de verdad: haber residido en ella un tiempo mínimo con carácter continuado. No vale el piso que alquilas ni la segunda residencia.
• La reinversión tiene que ser en otra vivienda habitual, no en cualquier inmueble.
• Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

Si estás pensando en vender para comprar otra cosa, planifica la secuencia de fechas con tu asesor antes de firmar nada. Un mes de desfase puede costarte la exención.

Mayores de 65 años: exención sin reinvertir

Quienes tienen 65 años o más y venden su vivienda habitual están exentos de tributar por la ganancia, sin necesidad de reinvertir el importe. Es una de las exenciones más desconocidas y más valiosas.

Ojo: aplica a la vivienda habitual. Para otros inmuebles (segundas residencias, locales), los mayores de 65 tienen una vía distinta: la exención si el importe se destina a una renta vitalicia en plazo y condiciones. Otra vez: asesor.

Otros casos con tratamiento especial

• Dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca: tiene exención propia en determinadas condiciones.
• Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia que venden su vivienda habitual: también contempladas.
• Herencias: quien hereda no tributa por la ganancia del fallecido en ese momento, pero cuando venda lo heredado, su valor de adquisición será el de la herencia (el declarado en sucesiones). Vender rápido tras heredar suele generar poca ganancia; esperar años, mucha.

Errores caros y frecuentes

1. Calcularlo después de firmar las arras. Para entonces el precio ya está cerrado y no hay margen para planificar.
2. Tirar las facturas de reformas. Cada factura perdida es ganancia que tributa de más.
3. Creer que "como es mi casa, no pago". La vivienda habitual no está exenta por defecto: lo está si reinviertes o si tienes 65+.
4. Mezclar la plusvalía municipal con el IRPF. Son dos impuestos distintos (la plusvalía, aquí). Se pagan los dos.
5. No declarar la venta. Hacienda cruza datos del notariado y del registro. La venta se declara en la renta del año en que se escritura.

El momento de hacerlo

Antes de poner el precio. La estimación fiscal forma parte del número neto de tu venta: precio − hipoteca − gastos − impuestos = lo que te queda. Si la haces al final, te llevas la sorpresa cuando ya no puedes hacer nada.

Guarda desde hoy: escritura de compra, facturas de compra y de reformas, justificantes de gastos de venta. Esa carpeta es dinero.

¿Vendes en Cullera o la Safor? En Llevant Patrimonial te ayudamos a poner todos los números —incluida una primera estimación fiscal orientativa— antes de firmar. Abrimos próximamente. Y para el cálculo definitivo, te recomendaremos un asesor fiscal.