Qué puedes construir en tu parcela: el planeamiento en cristiano

Tienes una parcela —heredada, comprada hace años o que estás pensando en comprar— y la gran pregunta es: ¿qué puedo construir aquí? La respuesta no está en lo que te diga el vecino ni en lo que "se ha hecho siempre": está en el planeamiento urbanístico de tu municipio. Te traducimos los tres conceptos que lo deciden todo.

Aviso importante: el urbanismo lo decide cada ayuntamiento y cambia con cada plan. Esto es una explicación general y divulgativa; antes de comprar suelo o encargar un proyecto, consulta la cédula urbanística y a un técnico.

1. Clasificación: qué tipo de suelo es

Es la primera pregunta y la más decisiva. El suelo se clasifica, a grandes rasgos, en:

• Urbano: el de los cascos consolidados, con calles, luz, agua y alcantarillado. Aquí es donde normalmente se puede edificar.
• Urbanizable: hoy es campo, pero el plan prevé que algún día sea ciudad. Construir aquí depende de que se desarrolle el sector: puede llevar años.
• No urbanizable (rústico): protegido por sus valores agrícolas, forestales, paisajísticos o simplemente porque el plan no quiere que crezca. Edificar aquí está muy limitado: en general, solo construcciones ligadas al uso del campo y con autorizaciones exigentes.

Mucha desilusión viene de aquí: una parcela barata en rústico no es un chollo si lo que quieres es una casa. El precio bajo suele ser el aviso.

El suelo urbano tampoco es todo igual

Incluso dentro del suelo urbano hay matices. Un solar en una calle consolidada, con aceras y servicios pasando por la puerta, no es lo mismo que una parcela en un sector a medio urbanizar donde las calles están a medio hacer. En el segundo caso, puede haber cargas de urbanización pendientes: costes de acabar las calles, el alumbrado o el saneamiento que repercuten en los propietarios. Pregunta siempre en qué punto está la urbanización y si hay derramas pendientes: forman parte del precio real de la parcela, aunque no aparezcan en el anuncio.

Qué preguntar en el ayuntamiento

Antes de comprometerte, una visita (o una llamada) al departamento de urbanismo con la referencia catastral en la mano resuelve la mayoría de las dudas. Pregunta:

• ¿Qué clasificación y calificación tiene esta parcela?
• ¿Hay algún plan en tramitación que pueda cambiar su situación?
• ¿La parcela tiene licencia o expediente pendiente, o alguna infracción anotada?
• ¿Los servicios (agua, luz, alcantarillado, acceso) llegan hasta ella?

Apunta los nombres de quien te atiende y pide, siempre que puedas, que te lo den por escrito: de palabra todo el mundo es optimista. El documento que resume todo esto es la cédula urbanística.

2. Calificación: para qué se puede usar

Dentro del suelo urbano, cada manzana tiene un uso asignado: residencial, comercial, industrial, dotacional (colegios, parques)… No puedes levantar una vivienda donde el plan solo permite industria, ni un bloque de pisos donde solo caben unifamiliares.

3. Los parámetros: cuánto y cómo

Aunque el uso encaje, el plan pone números a la construcción:

• Edificabilidad: cuántos metros cuadrados puedes construir en total en tu parcela.
• Ocupación: qué parte de la parcela puede pisar el edificio (el resto queda libre: jardín, patio).
• Altura y plantas: cuántos pisos hacia arriba.
• Retranqueos y linderos: a qué distancia de los bordes y de la calle tiene que quedar la casa.

Dos parcelas vecinas del mismo tamaño pueden permitir casas muy distintas según estos parámetros. Por eso "mi parcela mide 800 m²" no dice casi nada por sí solo.

Dónde se comprueba (no te fíes de palabra)

Todo esto está escrito en el Plan General de tu ayuntamiento (cada municipio tiene el suyo, con su nombre). Pero nadie espera que te leas un plan de mil páginas: para eso existe la cédula urbanística, un documento municipal que resume la situación urbanística de una parcela concreta. Pídela antes de comprar suelo: es barata y evita disgustos caros.

Los errores clásicos

1. Comprar porque "aquí todo el mundo ha construido". Lo que se hizo sin licencia hace décadas no te da derecho a nada hoy; al contrario, puede traerte un expediente.
2. Confundir metros de parcela con metros construibles. Ver el punto 3.
3. No mirar si hay un plan en tramitación. Un plan nuevo puede cambiar la clasificación de tu suelo, para bien o para mal.
4. Encargar el proyecto antes de comprobar el planeamiento. Primero el qué se puede; después, el cómo.

Regla de oro: en suelo, lo barato sin comprobar el planeamiento sale caro. La cédula urbanística primero; el sueño, después.

¿Miras suelo en Cullera o la Safor? En Llevant Patrimonial te ayudamos a leer la situación urbanística de una parcela antes de que comprometas tu dinero. Abrimos próximamente.