Comprar per reformar i vendre: els números que cal mirar

Comprar barat, reformar i vendre amb marge. Sobre el paper és l'operació més rendible de l'immobiliari residencial. A la pràctica és on més gent perd diners, perquè els números que es fan al tovalló del bar no són els números reals.

Això no és un curs de flipping: és el full de càlcul honest que hauries de fer abans de comprar.

La fórmula completa (la de veritat)

Benefici = Preu de venda − (Preu de compra + Reforma + Despeses de compra + Despeses de venda + Impostos + Cost del diner + El teu temps)

Anem línia per línia, perquè cadascuna amaga una trampa.

Preu de compra

No és el preu de l'anunci: és el preu negociat i escriturat, més les despeses de compra (notaria, registre, impostos de transmissió). En una compra d'inversor, aquestes despeses existeixen igual que en qualsevol compra.

Reforma: el pressupost real

Aquí moren la majoria d'operacions. El pressupost real no és el que et diu el paleta de paraula: és això més un 15-20 % d'imprevistos (en reforma sempre n'apareixen: instal·lacions, humitats, estructura). I més el cost del temps: cada mes d'obra és un mes pagant despeses sense vendre.

Regles:

• Pressuposta per escrit, amb partides tancades, abans de comprar. Si no saps quant costa reformar-lo, no saps si l'operació és rendible.
• Reforma per vendre, no per a tu: materials correctes i neutres, res de capricis. El comprador no paga la teva cuina de disseny (ho expliquem aquí).
• Ves amb compte amb les llicències: segons l'abast, necessites la licencia de obra (llicència d'obres). Sense ella, no hi ha reforma legal.

Preu de venda: el número honest

No el preu al qual "podria arribar" en el millor escenari: el preu de testimonis reals de pisos reformats comparables de la zona, avui. I resta-li un marge de negociació.

Error típic: calcular amb el preu de venda somiat i el cost de reforma optimista. Si l'operació només surt amb els dos números favorables alhora, no és una operació: és una aposta.

Despeses de venda i impostos

Comissió d'agència, la plusvalía municipal (impost municipal sobre l'increment del valor del sòl), l'IRPF (impost sobre la renda) sobre la ganancia patrimonial (guany patrimonial) (tributas per la diferència, i aquí no hi ha exempció per reinversió perquè no és la teva vivienda habitual (habitatge habitual)), notaria. Suma-ho tot: solen menjar-se un bon pessic del marge aparent.

El cost del diner

Si finances la compra, cada mes pagues interessos. Si fas servir els teus diners, té un cost d'oportunitat. Una operació que triga 12 mesos en comptes de 6 pot continuar sent rendible en paper i ruïnosa a la pràctica.

El teu temps

El flipping a temps parcial competeix amb la teva feina. Valora les hores: si el benefici final equival a un sou mediocre per centenars d'hores de gestió, potser no compensa el risc.

El filtre ràpid: la regla del 70 % (orientativa)

Una regla de polze usada pels inversors: no paguis pel pis més del 70 % del preu de venda esperat menys el cost de la reforma. No és una llei, és un filtre per descartar ràpid el que no surt ni en el millor cas.

Exemple orientatiu: si els reformats es venen a 200.000 i la reforma costa 40.000, no paguis més de 100.000 per la compra (70 % de 200.000 = 140.000 − 40.000). Si et demanen 130.000, l'operació no té marge de seguretat.

Els riscos que ningú explica a Instagram

• El mercat es mou mentre reformes. Compres en un mercat alcista i vens en un de pla: el marge s'evapora.
• La reforma s'allarga. Cada mes extra és despesa i risc.
• Apareixen problemes estructurals. Una biga, una humitat de façana, amiant: l'imprevist que es menja el benefici.
• No vens al preu calculat. I llavors tens un pis reformat parat, pagant despeses.
• La fiscalitat de l'inversor no és la del particular que ven casa seva: sense exempcions d'habitatge habitual.

Quan sí que té sentit

• Coneixes la zona i els seus preus de tancament de veritat.
• Tens equip de reforma fiable i pressupostos tancats abans de comprar.
• Compres amb descompte real (herències amb pressa, pisos molt deteriorats que altres descarten).
• El marge aguanta un 20 % de desviació en costos i un 10 % en preu de venda. Si no aguanta això, no hi ha marge: hi ha esperança.

El flipping no és comprar barat: és comprar amb números. L'operació es guanya en la compra, amb la calculadora, no en la venda amb el màrqueting.

Et planteges una operació a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'ajudem a posar els números per davant abans de comprometre't. Obrim properament.