Comprar sobre plànol: què revisar abans de signar

Comprar sobre plànol és pagar hui per una casa que encara no existeix: tries planta, orientació i acabats, normalment a millor preu que l'habitatge acabat. A canvi, assumeixes un risc evident: entre la teva signatura i l'entrega poden passar mesos o anys, i moltes coses poden torçar-se pel camí. Això és el que has de revisar abans de signar res.

Què significa comprar "sobre plànol"

Significa que compres a partir d'un projecte: plànols, memòria de qualitats i una data d'entrega estimada. No hi ha habitatge que visitar, així que tot el que et prometen viu en papers. Per això la regla número u és senzilla: si no està escrit, no existeix.

El primer: llicència i promotora

Abans d'entregar un sol euro, comprova dues coses:

• Licencia de obras (llicència d'obres). La promotora ha de tenir (o estar en condicions d'obtenir) la llicència municipal per construir. Sense llicència no hi ha obra legal, i sense obra no hi ha entrega. Demana-la per escrit.
• Qui és la promotora. No és el mateix una empresa amb historial i promocions entregades que una societat creada per a una única obra. Mira la seva trajectòria, si ha entregat en termini altres vegades i en quin estat financer està. Un advocat et pot ajudar a fer aquesta comprovació.

Si alguna cosa d'això falla o et posen traves per mostrar-t'ho, para't. Les presses del "només queden dues unitats" no són un argument.

Els teus anticipaments han d'estar garantits

Ací està el punt més important de tot l'article: les quantitats que entregues a compte abans de l'entrega han d'estar garantides per la promotora (mitjançant aval bancari o assegurança). És una obligació legal pensada exactament per al teu cas: si l'obra no s'acaba o no t'entreguen l'habitatge, pots recuperar l'anticipat.

A la pràctica, això significa:

1. No entregues quantitats a compte sense que et donin la garantia individualitzada al teu nom.
2. Guarda tots els justificants de pagament: són la teva prova de l'entregat.
3. Desconfia si et demanen pagaments "en negre" o per vies informals: el que no queda registrat no està garantit.

El contracte: què ha de dir sí o sí

El document que signes (normalment un contracte privat de compravenda) hauria de recollir, com a mínim:

• Identificació exacta de l'habitatge: portal, planta, lletra, superfície, traster i plaça de garatge si els inclou.
• Preu total i forma de pagament: quant pagues ara, quant durant l'obra i quant en l'escritura (escriptura notarial). Que el calendari de pagaments estigui lligat a fites de l'obra, no a dates arbitràries.
• Data d'entrega (o termini màxim) i què passa si es retarda: penalització, el teu dret a resoldre el contracte i recuperar el pagat.
• Memòria de qualitats annexada: materials, marques o games, fusteries, climatització. És el que et permetrà reclamar si t'entreguen qualitats inferiors.
• La garantia de les quantitats anticipades, identificada expressament.

Llegeix-lo sencer. Si hi ha clàusules que no entens, que ho revisi un advocat abans de signar: un contracte sobre plànol es signa una vegada i t'ata durant anys.

Terminis, retards i el teu dret a eixir-te'n

Els retards en obra són freqüents, i no tots et donen dret a resoldre el contracte. Per això importa que el contracte fixi un termini d'entrega clar i les conseqüències de l'incompliment. En termes generals, si la promotora no entrega en el termini pactat (o l'habitatge no arriba a acabar-se), pots resoldre el contracte i exigir la devolució de l'anticipat amb les seves garanties.

Compte amb les pròrrogues automàtiques o les clàusules que deixen la data d'entrega "a estimar": com més difusa sigui la data, més difícil serà reclamar després.

Les despeses: no t'oblidis de l'IVA

En obra nova no pagues ITP (impost de transmissions patrimonials) com en la segona mà: la compravenda d'habitatge nou tributa per IVA (més l'impost d'Actos Jurídicos Documentados (actes jurídics documentats) en l'escriptura). Són percentatges fixats per llei que varien segons el tipus d'habitatge, així que demana-li al teu assessor el càlcul exacte per al teu cas i suma'l al preu des del principi. Molts compradors s'emporten la sorpresa a notaria.

I si vas a demanar hipoteca: els bancs financen compres sobre plànol, però normalment desemborsen per fases segons avança l'obra. Parla amb el teu banc abans de signar el contracte amb la promotora.

Llista ràpida abans de signar

• [ ] Llicència d'obres verificada.
• [ ] Promotora amb historial comprovable.
• [ ] Garantia de les quantitats anticipades, al teu nom.
• [ ] Contracte amb habitatge identificat, preu, calendari de pagaments, data d'entrega i penalitzacions.
• [ ] Memòria de qualitats annexada.
• [ ] Càlcul d'IVA i despeses fet amb un assessor.
• [ ] Un advocat ha revisat el contracte.

Comprar sobre plànol pot ser una gran compra: estrenes casa, la tries al teu gust i sols pagar menys. Però és una compra de papers, no de rajoles, i els papers cal llegir-los tots.

Avís: això és informació general i divulgativa, no assessorament jurídic. Cada promoció i cada contracte són diferents: per al teu cas concret, consulta un advocat abans de signar.

Estàs mirant obra nova a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'acompanyem en la revisió prèvia: papers de la promotora, contracte i números, abans que signes. Obrim pròximament.