Quant costa vendre un pis: despeses i impostos explicats

"Venc per 200.000 €, em quedo amb 200.000 €." Tant de bo. Entre la signatura de les arras (arres) i els diners al teu compte hi ha una sèrie de despeses i impostos que convé conèixer abans de posar preu, perquè canvien el número que de veritat t'emportes.

Això és una explicació general, no un càlcul personal: cada venda depèn del teu cas. Per a xifres exactes, parla amb el teu assessor fiscal.

1. La comissió de l'agència

Si vens amb immobiliària, la seva comissió és la primera despesa. No hi ha percentatge oficial: es negocia i sol expressar-se com a percentatge del preu de venda. A això suma-li l'IVA corresponent.

Pregunta sempre: la comissió inclou fotografia, portals destacats i acompanyament fins a notaria, o són extres?

2. La plusvalía municipal (IIVTNU)

L'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana el cobra l'ajuntament on és l'habitatge. Grava l'increment del valor del sòl entre que vas comprar i vens.

Dues coses importants:

• Si el sòl no s'ha revalorat (o ha perdut valor), la llei actual permet acreditar-ho i l'impost pot ser zero o molt baix. Ja no es paga "perquè sí" com abans de la reforma.
• Cada ajuntament aplica els seus propis coeficients dins dels límits legals, així que l'import varia per municipi.

El termini per pagar-lo és curt (normalment 30 dies hàbils des de l'escritura (escriptura pública)), així que no ho deixis per al final.

3. L'IRPF: la ganancia patrimonial (guany patrimonial)

Hisenda considera la diferència entre el que et va costar el pis (compra + despeses + reformes justificades) i el que obtens en vendre (preu − despeses de venda) una ganancia patrimonial (guany patrimonial), que tributa en la base de l'estalvi de l'IRPF per trams.

Hi ha exempcions i reduccions que convé conèixer:

• Vivienda habitual (habitatge habitual) i reinversió: si vens la teva vivienda habitual i reinverteixes l'import en una altra vivienda habitual en termini, el guany pot quedar exempt. Té condicions estrictes (terminis, què es considera vivienda habitual).
• Majors de 65 anys: exempció del guany per venda de l'habitatge habitual, sense necessitat de reinvertir.
• Dación en pago (dació en pagament) i situacions especials: tenen el seu propi tractament.

Aquest és el punt on més diners es juguen i on més errors es cometen. Consulta un assessor fiscal abans de signar les arras, no després d'escripturar.

4. Cancel·lació de la hipoteca

Si encara deus hipoteca, cal cancel·lar-la al Registre. Encara que el banc cobri el deute amb el preu de la venda, la cancel·lació registral és un tràmit a part amb el seu cost: minuta notarial de l'escriptura de cancel·lació i aranzel registral.

Compte: encara que hagis acabat de pagar la hipoteca fa anys, si no la vas cancel·lar al Registre continua apareixent com a càrrega. Revisa-ho amb temps.

5. Notaria i Registre

L'escriptura de compravenda la paga normalment el comprador, però hi ha parts que et toquen a tu com a venedor: l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca si n'hi ha, i les còpies que sol·licitis. No és la partida més gran, però compta.

6. El certificat energètic

Vendre sense certificat d'eficiència energètica no és una opció: és obligatori per anunciar i escripturar, i les multes per no tenir-lo són reals. El seu cost és modest comparat amb tota la resta, però cal encarregar-lo amb antelació perquè el tècnic ha de visitar l'habitatge.

7. Altres despeses que s'obliden

• Comunitat de propietaris: has de lliurar el certificat d'estar al corrent de pagament de les quotes. Si deus quotes, es descompten a notaria.
• IBI (impost sobre béns immobles): el d'aquell any es prorrateja entre comprador i venedor segons el pactat (per defecte legal, qui sigui propietari a 1 de gener).
• Arres incomplertes: si signes arras penitenciales (arres penitencials) i et fas enrere com a venedor, tornes el doble. No és una "despesa", però és un risc que cal conèixer.

El número que importa

Abans de posar preu, fes aquest compte en un full:

Preu de venda − hipoteca pendent − comissió − plusvalía municipal − IRPF estimat − despeses de cancel·lació i certificats = el que et queda.

Aquest és el teu número real. Tot el demés és decoració. Si ho fas al principi, evites la sorpresa desagradable de descobrir les despeses quan ja has signat un preu.

Regla pràctica: demana al teu assessor una estimació d'IRPF i plusvalía abans de signar les arras. És el moment on encara pots negociar el preu amb tota la informació.

Vas a vendre a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'ajudem a posar els números per davant abans de signar res. Obrim properament.