Documents per vendre un habitatge: la carpeta que prepara la venda

Res no retarda una venda com un paper que falta. La majoria d'operacions que cauen en l'últim mes no cauen pel preu: cauen perquè la documentació no estava llesta i el comprador (o el seu banc) es cansa d'esperar.

La bona notícia: és una llista tancada. Reuneix-la al principi i la venda flueix.

Els imprescindibles (sense aquests no hi ha venda)

1. Escritura de propietat o títol

La teva escritura (escriptura notarial) de compravenda (o d'herència, donació, etc.). Acredita que el pis és teu. Si l'has perduda, se'n pot demanar una còpia a la notaria on es va signar.

2. DNI/NIE en vigor de tots els titulars

Sembla obvi, però un DNI caducat el dia de la signatura és un problema real. Revisa que tots els qui signen el tenen vigent. Si hi ha titulars difunts o incapacitats, la situació successòria ha d'estar resolta abans.

3. Nota simple actualitzada

La fotografia registral del teu habitatge: la nota simple (certificat registral) mostra la titularitat, les càrregues i la descripció. Demana-la en començar el procés i revisa-la: hipoteques no cancel·lades, embargaments o titularitats incorrectes es resolen amb setmanes o mesos d'antelació, no el dia abans de signar.

4. Certificat d'eficiència energètica

Obligatori per vendre: sense ell no pots ni anunciar legalment l'habitatge als portals. L'emet un tècnic després de visitar el pis. Encarrega'l aviat: és barat comparat amb el retard que provoca no tenir-lo.

5. Últim rebut de l'IBI

Acredita el valor catastral (valor cadastral; serveix per a diversos càlculs) i que l'IBI (impost sobre béns immobles) està al dia. L'IBI de l'any de la venda es prorrateja entre les parts segons el pactat.

6. Certificat de la comunitat: estar al corrent

El president o l'administrador ha de certificar que estàs al dia en les quotes (o detallar el deute, que es descompta del preu a la notaria). Demana'l amb temps: els administradors no sempre responen en 24 hores.

Els que t'estalvien discussions

7. Estatuts de la comunitat i últimes actes

El comprador seriós vol saber les normes (mascotes, lloguer turístic, obres) i si hi ha derrames aprovades o en camí. Tenir-ho a mà transmet seriositat i evita renegociacions.

8. Factures de reformes importants

Si vas fer reformes rellevants, guarda les factures: serveixen per justificar el major valor davant Hisenda (redueixen la ganancia patrimonial (guany patrimonial) en l'IRPF (impost sobre la renda de les persones físiques)) i donen confiança al comprador sobre la qualitat del que s'ha fet.

9. Plànols de l'habitatge

No són obligatoris, però ajuden molt en l'anunci i en les visites. Si no els tens, un simple croquis amb mesures val.

10. Cèdula d'habitabilitat (segons comunitat autònoma)

A la Comunitat Valenciana, la llicència d'ocupació / cèdula d'habitabilitat pot ser exigible segons el cas. Consulta la teva situació: és d'aquells papers que, quan fan falta, triguen.

Si hi ha hipoteca pendent

Afegeix el certificat de deute pendent del banc (demana'l unes dues setmanes abans de la signatura) i tingues clar el procés de cancel·lació: el deute es salda amb el preu a la notaria, però la cancel·lació registral és un tràmit a banda.

Si l'habitatge és heretat

La documentació es complica: necessites la escritura de aceptación y adjudicación de herencia (escriptura d'acceptació i adjudicació d'herència) inscrita, l'impuesto de sucesiones (impost de successions) liquidat i que la titularitat registral estigui al teu nom. Una herència sense adjudicar no es pot vendre. Si estàs en aquest cas, comença per aquí: és el tràmit més llarg de la llista.

L'ordre per no tornar-se boig

1. Dia 1: nota simple + revisa els DNI + localitza la teva escritura.
2. Setmana 1: encarrega el certificat energètic i demana el certificat de la comunitat.
3. Quan hi hagi comprador: certificat de deute del banc (si hi ha hipoteca) i recopila factures de reformes.
4. Abans de les arres: tingues-ho tot en una carpeta, física o digital. El dia que el comprador demani "els papers", els tens.

El venedor que arriba a la notaria amb la carpeta completa no només evita retards: negocia millor. Cada document que falta és una excusa perquè el comprador demani una rebaixa d'última hora.

Vens a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial et preparem la llista adaptada al teu cas des del primer dia. Obrim pròximament.