Encàrrec de venda en exclusiva o sense exclusiva: què signa cadascú

Quan decideixes vendre el teu pis i parles amb una immobiliària, el primer que et posen al davant és l'encargo de venta (encàrrec de venda): el document pel qual autoritzes l'agència a comercialitzar el teu habitatge. I dins d'aquest document hi ha una casella que ho canvia tot: exclusiva sí o exclusiva no.

No és un detall menor. Defineix qui pot vendre el teu pis, quin compromís assumeix l'agència amb tu i què passa si vens pel teu compte. Anem per parts, sense tecnicismes.

Què és l'encargo de venta

És un contracte entre tu (propietari) i l'agència. S'hi fixa:

• Quin habitatge es ven (adreça, referencia catastral (referència cadastral)).
• El preu de sortida acordat.
• La comissió de l'agència (normalment un percentatge del preu de venda).
• La durada de l'encàrrec i com es renova o es cancel·la.
• Si hi ha exclusiva o no.

Sense aquest document signat, una agència seriosa no hauria de publicar el teu pis a cap portal. Si et demanen fotos i el publiquen "per provar" sense signar res, mala senyal.

Encàrrec sense exclusiva: tu manes, però ningú no s'hi mulla

Amb un encàrrec sense exclusiva pots signar amb diverses agències alhora i vendre pel teu compte si trobes comprador. Sona bé, oi? Té un cost ocult: cap agència té un incentiu real per invertir en el teu pis.

Pensa-ho des del seu costat: si l'agència gasta diners en fotografia professional, anuncis destacats als portals i temps en visites, i al final vens amb una altra agència, ha perdut aquesta inversió. Resultat: el teu pis entra en una base de dades, es publica amb les fotos que hi hagi, i a esperar.

L'encàrrec sense exclusiva té sentit quan:

• Vols tastar el mercat abans de comprometre't.
• Ja tens un possible comprador encarrilat (un familiar, un veí) i només vols opcions obertes.
• La zona té tanta demanda que el pis es ven sol.

Encàrrec en exclusiva: compromís a canvi de compromís

Amb l'exclusiva, durant la vigència del contracte només aquesta agència pot comercialitzar el teu habitatge. A canvi, l'agència es compromet —i hauria de quedar per escrit— a un pla de venda: fotografia, publicació als portals, visites, informes d'evolució.

L'exclusiva ben plantejada és un intercanvi just: tu li dones la tranquil·litat que la seva feina no caurà en sac foradat, i ella et dóna dedicació real. L'exclusiva mal plantejada és una trampa: sis mesos lligat a una agència que no mou un dit.

Per això, si signes en exclusiva, exigeix que el contracte inclogui:

1. Durada limitada. Entre 3 i 6 mesos és el raonable. Fuig d'exclusives d'un any sense clàusula de sortida.
2. El pla de venda per escrit. Què farà l'agència, no promeses verbals.
3. Què passa si vens tu. Alguns contractes contemplen que si trobes comprador pel teu compte pagues igualment la comissió; d'altres ho permeten sense cost. Llegeix-ho abans de signar.
4. Com es termina. Si l'agència no compleix, hi ha d'haver una via de sortida clara.

La comissió: el número que cal mirar de front

La comissió sol moure's en un rang habitual del mercat, però no hi ha un percentatge oficial ni obligatori: es negocia. L'important no és només el percentatge, sinó què inclou: fotografia professional? anuncis destacats? acompanyament a la notaria?

Desconfia de dos extrems: la comissió irrisòria (algú ha de pagar la festa: o no hi inverteixen res, o t'ho cobren per un altre costat) i la comissió alta sense pla de venda detallat.

Aleshores, què em convé?

• Si el teu pis està en una zona amb demanda i a preu correcte, l'exclusiva amb una agència que treballi bé sol vendre abans: concentra l'esforç en comptes de dispersar-lo entre cinc agències que no es coordinen.
• Si no tens pressa i vols tantejar, comença sense exclusiva un parell de mesos i observa qui treballa de veritat.
• Si ja tens comprador gairebé tancat, no signis exclusiva: no la necessites.

Un detall que gairebé ningú no t'explica: amb diverses agències sense exclusiva, el teu pis apareix publicat diverses vegades als portals, de vegades amb preus diferents. Això devalua la percepció del comprador ("fa mesos que està en venda, alguna cosa hi haurà"). L'exclusiva evita aquest efecte.

En resum

L'encargo de venta no és un paper més: és on es juga com es vendrà el teu pis. Llegeix la durada, la clàusula d'exclusiva, la comissió i el pla de venda abans de signar. I si alguna cosa no et quadra, pregunta fins que et quadri.

A Llevant Patrimonial treballem amb encàrrecs de venda clars, amb els números al davant abans de signar. Obrim pròximament a Cullera.