Fiscalitat bàsica en vendre un habitatge: IRPF i exempcions

De tots els números d'una venda, el fiscal és el que mou més diners i el que menys es calcula a temps. La ganancia patrimonial (guany patrimonial) de vendre el teu pis tributa en l'IRPF (impost sobre la renda de les persones físiques), i hi ha exempcions que et poden estalviar milers d'euros… si les planifiques abans de signar, no després.

Avís important: això és una explicació general i divulgativa. La fiscalitat depèn de la teva situació personal i la normativa canvia. Per al teu cas concret, consulta sempre un assessor fiscal.

La ganancia patrimonial: el compte bàsic

Hisenda considera que has obtingut una ganancia patrimonial per la diferència entre:

• Valor de transmissió: el que et paguen, menys les despeses de la venda (comissió d'agència, per exemple).
• Valor d'adquisició: el que et va costar (preu de compra + despeses de compra: notaria, registre, impostos d'aleshores) més les reformes i millores que puguis justificar amb factura.

Aquesta diferència tributa en la base del ahorro (base de l'estalvi) de l'IRPF, per trams: a major guany, major tipus. Els tipus exactes els fixa la llei de cada any; el teu assessor et dirà els vigents.

Fixa't en el detall clau: les reformes amb factura redueixen el guany. Aquella reforma del bany de la qual vas llençar la factura t'està costant diners dues vegades.

Exempció per reinversió en habitatge habitual

És l'exempció més potent i la més condicionada. Si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes l'import obtingut en un altre habitatge habitual en el termini legal (dos anys anteriors o posteriors a la venda), el guany queda exempt.

Condicions que solen fallar:

• Ha de ser el teu habitatge habitual de veritat: haver-hi residit un temps mínim amb caràcter continuat. No val el pis que llogues ni la segona residència.
• La reinversió ha de ser en un altre habitatge habitual, no en qualsevol immoble.
• Si reinverteixes només una part, l'exempció és proporcional.

Si estàs pensant a vendre per comprar una altra cosa, planifica la seqüència de dates amb el teu assessor abans de signar res. Un mes de desfasament et pot costar l'exempció.

Majors de 65 anys: exempció sense reinvertir

Els qui tenen 65 anys o més i venen el seu habitatge habitual estan exempts de tributar pel guany, sense necessitat de reinvertir l'import. És una de les exempcions més desconegudes i més valuoses.

Compte: s'aplica a l'habitatge habitual. Per a altres immobles (segones residències, locals), els majors de 65 anys tenen una via diferent: l'exempció si l'import es destina a una renda vitalícia en termini i condicions. Una altra vegada: assessor.

Altres casos amb tractament especial

• Dación en pago (dació en pagament) de l'habitatge habitual per cancel·lar la hipoteca: té exempció pròpia en determinades condicions.
• Persones en situació de dependència severa o gran dependència que venen el seu habitatge habitual: també contemplades.
• Herències: qui hereta no tributa pel guany del difunt en aquest moment, però quan vengui l'heretat, el seu valor d'adquisició serà el de l'herència (el declarat en successions). Vendre ràpid després d'heretar sol generar poc guany; esperar anys, molt.

Errors cars i freqüents

1. Calcular-ho després de signar les arres. Per aleshores el preu ja està tancat i no hi ha marge per planificar.
2. Llençar les factures de reformes. Cada factura perduda és guany que tributa de més.
3. Creure que "com que és casa meva, no pago". L'habitatge habitual no està exempt per defecte: ho està si reinverteixes o si tens 65+.
4. Barrejar la plusvalía municipal (plusvàlua municipal) amb l'IRPF. Són dos impostos diferents (la plusvàlua, aquí). Es paguen tots dos.
5. No declarar la venda. Hisenda creua dades del notariat i del registre. La venda es declara en la renda de l'any en què s'escriptura.

El moment de fer-ho

Abans de posar el preu. L'estimació fiscal forma part del número net de la teva venda: preu − hipoteca − despeses − impostos = el que et queda. Si la fas al final, t'emportes la sorpresa quan ja no pots fer res.

Guarda des d'avui: escriptura de compra, factures de compra i de reformes, justificants de despeses de venda. Aquesta carpeta són diners.

Vens a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'ajudem a posar tots els números —inclosa una primera estimació fiscal orientativa— abans de signar. Obrim pròximament. I per al càlcul definitiu, et recomanarem un assessor fiscal.