Què pots construir en la teua parcel·la: el planejament en cristià

Tens una parcel·la —heretada, comprada fa anys o que estàs pensant a comprar— i la gran pregunta és: què puc construir ací? La resposta no està en el que et diga el veí ni en el que "s'ha fet sempre": està en el planeamiento urbanístico (planejament urbanístic) del teu municipi. Et traduïm els tres conceptes que ho decideixen tot.

Avís important: l'urbanisme el decideix cada ajuntament i canvia amb cada pla. Això és una explicació general i divulgativa; abans de comprar sòl o encarregar un projecte, consulta la cèdula urbanística i un tècnic.

1. Classificació: quin tipus de sòl és

És la primera pregunta i la més decisiva. El sòl es classifica, a grans trets, en:

• Urbà: el dels cascos consolidats, amb carrers, llum, aigua i clavegueram. Ací és on normalment es pot edificar.
• Urbanitzable: hui és camp, però el pla preveu que algun dia siga ciutat. Construir ací depèn que es desenvolupi el sector: pot portar anys.
• No urbanitzable (rústic): protegit pels seus valors agrícoles, forestals, paisatgístics o simplement perquè el pla no vol que cresca. Edificar ací està molt limitat: en general, sols construccions lligades a l'ús del camp i amb autoritzacions exigents.

Molta desil·lusió ve d'ací: una parcel·la barata en rústic no és un xollo si el que vols és una casa. El preu baix sol ser l'avís.

El sòl urbà tampoc és tot igual

Fins i tot dins del sòl urbà hi ha matisos. Un solar en un carrer consolidat, amb voreres i serveis passant per la porta, no és el mateix que una parcel·la en un sector a mig urbanitzar on els carrers estan a mig fer. En el segon cas, pot haver-hi càrregues d'urbanització pendents: costos d'acabar els carrers, l'enllumenat o el sanejament que repercuteixen en els propietaris. Pregunta sempre en quin punt està la urbanització i si hi ha derrames pendents: formen part del preu real de la parcel·la, encara que no apareguin en l'anunci.

Què preguntar a l'ajuntament

Abans de comprometre't, una visita (o una cridada) al departament d'urbanisme amb la referència cadastral a la mà resol la majoria dels dubtes. Pregunta:

• Quina clasificación (classificació) i calificación (qualificació) té aquesta parcel·la?
• Hi ha algun pla en tramitació que puga canviar la seua situació?
• La parcel·la té llicència o expedient pendent, o alguna infracció anotada?
• Els serveis (aigua, llum, clavegueram, accés) arriben fins a ella?

Apunta els noms de qui t'atén i demana, sempre que pugues, que t'ho donin per escrit: de paraula tothom és optimista. El document que resumeix tot això és la cèdula urbanística.

2. Qualificació: per a què es pot usar

Dins del sòl urbà, cada illa té un ús assignat: residencial, comercial, industrial, dotacional (col·legis, parcs)… No pots alçar un habitatge on el pla sols permet indústria, ni un bloc de pisos on sols caben unifamiliars.

3. Els paràmetres: quant i com

Encara que l'ús encaixe, el pla posa números a la construcció:

• Edificabilidad (edificabilitat): quants metres quadrats pots construir en total en la teua parcel·la.
• Ocupació: quina part de la parcel·la pot xafar l'edifici (la resta queda lliure: jardí, pati).
• Altura i plantes: quants pisos cap amunt.
• Retranqueos (retranquejos) i llindars: a quina distància de les vores i del carrer ha de quedar la casa.

Dues parcel·les veïnes de la mateixa grandària poden permetre cases molt diferents segons aquests paràmetres. Per això "la meua parcel·la mesura 800 m²" no diu quasi res per si sola.

On es comprova (no et fiïs de paraula)

Tot això està escrit en el Plan General (Pla General) del teu ajuntament (cada municipi té el seu, amb el seu nom). Però ningú espera que et llegisques un pla de mil pàgines: per a això existeix la cèdula urbanística, un document municipal que resumeix la situació urbanística d'una parcel·la concreta. Demana-la abans de comprar sòl: és barata i evita disgustos cars.

Els errors clàssics

1. Comprar perquè "ací tothom ha construït". El que es va fer sense llicència fa dècades no et dona dret a res hui; al contrari, et pot portar un expedient.
2. Confondre metres de parcel·la amb metres construïbles. Mira el punt 3.
3. No mirar si hi ha un pla en tramitació. Un pla nou pot canviar la classificació del teu sòl, per a bé o per a mal.
4. Encarregar el projecte abans de comprovar el planejament. Primer el què es pot; després, el com.

Regla d'or: en sòl, el barat sense comprovar el planejament ix car. La cèdula urbanística primer; el somni, després.

Mires sòl a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'ajudem a llegir la situació urbanística d'una parcel·la abans que comprometis els teus diners. Obrim pròximament.