Vendre un pis amb hipoteca pendent: com funciona

"Puc vendre si encara dec hipoteca?" Sí. És una de les operacions més normals del mercat: la majoria de pisos que es venen tenen hipoteca pendent. Però té la seva mecànica, i convé conèixer-la abans de seure a notaria.

La idea bàsica

El dia de l'escritura (escriptura pública), del preu que paga el comprador es fan dos pagaments:

1. Al banc: el que deus d'hipoteca (el capital pendent).
2. A tu: la resta.

Tot passa en el mateix acte, amb els xecs o transferències preparats. Tu no has d'avançar res: el deute es salda amb el mateix preu de la venda.

Pas a pas

1. Demana al banc el certificat de deute pendent

Amb antelació (una o dues setmanes), demana al teu banc un certificat amb el capital pendent a data de la signatura. Aquesta xifra és la que s'usarà a notaria. Pregunta també per la comissió de cancel·lació anticipada: algunes hipoteques la tenen (amb límits legals) i altres no.

2. El banc emet el xec o prepara la transferència

El teu banc prepara el cobrament de la seva part. A la notaria hi seran presents (o representats) el teu banc i, si el comprador també demana hipoteca, el seu.

3. A notaria: doble operació

Es signen dues escritures coordinades:

• La compravenda: el comprador et paga el preu total.
• La cancel·lació de la teva hipoteca: el teu banc cobra el pendent i atorga la carta de pagament.

El notari reté les quantitats i les distribueix. Tu surts amb la diferència.

4. La cancelación registral (el pas que s'oblida)

Aquí hi ha el detall que més problemes dona: que el banc cobri no esborra automàticament la hipoteca del Registre de la Propietat. Cal una escritura de cancel·lació inscrita al Registre.

Si no es fa, la hipoteca continua apareixent com a càrrega encara que estigui pagada. A qui li importa? Al pròxim comprador i al seu banc. No deixis aquest tràmit penjant: té un cost (notaria + registre), però és petit comparat amb l'embolic de fer-ho anys després.

Què passa si deus més del que val el pis

Si el capital pendent supera el preu de venda (poc comú avui, però existeix), la venda no salda el deute sola. Cal negociar amb el banc: o aportes la diferència, o s'acorda una quita, o es reestructura. Això cal parlar-ho amb el banc abans de signar arras (arres), no després.

Si el comprador també té hipoteca

Llavors hi ha dos bancs a la taula i la coordinació la porta la notaria: el banc del comprador paga, d'aquest pagament es cancel·la la teva hipoteca, i la resta va per a tu. És rutina per als notaris; per a tu, l'única tasca és tenir el teu certificat de deute llest i a temps.

Terminis realistes

• Certificat de deute: demana'l 2 setmanes abans de la signatura com a mínim.
• Escritura de cancel·lació registral: es pot signar el mateix dia o en dies posteriors; la inscripció triga unes setmanes.
• Si el teu banc és lent amb els certificats (passa), avança la petició: és el coll d'ampolla típic.

Errors que retarden la signatura

1. Demanar el certificat de deute la mateixa setmana de l'escritura.
2. No preguntar per la comissió de cancel·lació i descobrir-la a notaria.
3. Oblidar la cancelación registral i deixar la càrrega viva.
4. Signar arras amb data d'escritura sense haver parlat amb el banc.

Vendre amb hipoteca no resta valor al teu pis ni complica la venda: és el normal. L'únic que complica les coses és arribar a notaria sense els deures fets.

Vens a Cullera o a la Safor amb hipoteca pendent? A Llevant Patrimonial et preparem el full de ruta amb els temps de cada pas. Obrim pròximament.