租房：维修和费用谁来付

"锅炉坏了""墙面返潮了""水龙头滴水"：迟早，每段租赁都会遇到同一个问题：这笔钱该我出还是租客出？ 法律给了个总原则，但很多细节以合同为准。下面讲每条规则怎么说，以及如何从第一天就写清楚。

提示： 一般性科普信息，不是法律建议。涉及你的具体情况，请咨询专业人士。

法律的总原则

逻辑很简单，值得背下来：

• 房东负责为保持房屋适居状态所必需的维修：结构、总管线（水管、电线）、因老化坏掉的锅炉、来自建筑本体的返潮。
• 租客负责因日常使用损耗产生的小维修：滴水的水龙头、冲不掉的马桶、卡住的百叶窗、灯泡、玻璃胶条。

换句话说：因使用坏的东西，用的人修；因年久或质量差坏的东西，房东修。

真实案例

• 锅炉不工作了。 如果是老化或损耗造成的故障，房东付（包括修不好要换新的）。如果是租客操作不当弄坏的，租客付。
• 返潮。 来自外墙、屋顶或公共管道的，归房东（有时归社区）。因租客不通风造成的，归租客。
• 出租时包含的家电。 如果写进了物品清单，正常损耗的更换归房东；使用不当归租客。所以带照片的物品清单价值千金。
• 门锁、水龙头、马桶。 日常使用的小维修：租客。
• 刷墙。 入住时，房东把房子交到良好状态。退租时，租客不用"恢复如新"：多年的正常损耗不是损坏。因时间流逝要重新刷漆，不能算到租客头上。

费用：社区费、IBI 和水电

这里的通常分摊——合同另有约定除外——是：

• 业主社区费： 通常房东付，因为这是跟房产所有权绑定的支出。可以约定租客付，但必须书面写明，金额清楚。
• IBI（市政房产税，Impuesto sobre Bienes Inmuebles）： 房东的税。如果合同明确约定，也可以转由租客承担。
• 水电燃气网费： 谁用谁付，也就是租客。通常做法是租赁开始时把户头过到租客名下。
• 垃圾税及类似费用： 看市政规定和约定；写下来。

实用规则：所有要转给租客的费用都必须书面约定，写明名目和金额或计算标准。没写下来的，吵架时等于不存在。

如何在合同里锁死

1. 维修条款： 复述法定原则（维护 vs. 小维修），多加例子。例子越多，争吵越少。
2. 费用条款： 逐项列出每笔费用（社区费、IBI、水电、垃圾税）及由谁付，一项一项写。别写"日常费用由租客承担"这种定时炸弹。
3. 报修流程： 约定租客怎么通知你报修（书面加照片），你多长时间内处理。很多争吵源于一条石沉大海的 WhatsApp。
4. 带照片的物品清单： 在合同类型里说过了，这里是它真正派上用场的地方：没有清单，分不清损耗和损坏。

黄金法则：出了故障，哪怕你觉得不该你修，也要先快速响应。一个拖三周才修锅炉的房东，丢的不只是租客：在之后的任何索赔里也丢了理。

有分歧怎么办

先看合同：吵架前重读约定。然后是带着具体方案沟通（水管工的报价、修前修后照片）。谈不拢，有调解途径，最后才是司法。但经验表明，90% 的这类冲突，本来一份逐项列清费用的合同就能避免。

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