Alquilar tu vivienda: tipos de contrato y qué debe incluir

Si vas a alquilar tu piso, lo primero no es buscar inquilino: es saber qué tipo de contrato vas a firmar. No todos los alquileres son iguales ante la ley, y elegir mal el modelo puede dejarte con un contrato que no protege lo que tú crees.

Aviso: esto es información general y divulgativa, no asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.

Los tipos de contrato más habituales

1. Arrendamiento de vivienda habitual

Es el contrato "de toda la vida": alguien alquila tu piso para vivir en él como su residencia permanente. Es el tipo más regulado y el más protector para el inquilino: la ley fija duraciones mínimas, prórrogas y límites a lo que puedes pactar. A cambio, tú como propietario ganas estabilidad: un inquilino que se queda años es el mejor negocio.

Úsalo cuando el inquilino vaya a empadronarse y hacer vida en tu vivienda. No intentes disfrazar un alquiler de vivienda habitual como otra cosa para esquivar la regulación: si el inquilino vive allí de verdad, los tribunales lo tratarán como vivienda habitual diga lo que diga el papel.

2. Arrendamiento de temporada

Pensado para estancias temporales con una causa concreta: un trabajador desplazado unos meses, un estudiante de un curso, unas obras en su casa. La clave es que la temporalidad debe ser real y justificarse en el contrato (motivo, fechas). Tiene menos protecciones obligatorias que el de vivienda, pero también menos margen de maniobra si la causa temporal no existe.

3. Alquiler turístico o vacacional

Si vas a alquilar tu piso por días o semanas a turistas, normalmente no es un contrato de arrendamiento urbano: en la mayoría de comunidades autónomas es una actividad turística regulada que exige registro, licencia o comunicación previa, y cumplir requisitos (cédula de habitabilidad, equipamiento mínimo, seguro...). En la Comunidad Valenciana hay un registro específico de viviendas de uso turístico.

No improvises: alquilar por noches sin estar registrado puede salirte caro en sanciones. Si dudas entre alquiler de larga duración y turístico, haz números con calma: el turístico da más por noche pero tiene ocupación irregular, más gestión y más desgaste del piso.

4. Alquiler de habitación

Alquilar habitaciones sueltas de tu propia vivienda (conviviendo tú también, o alquilando por habitaciones una vivienda entera) tiene un régimen distinto al del piso completo. Es una opción frecuente en ciudades universitarias, pero conviene dejar muy claro en el contrato qué espacios son comunes, qué normas de convivencia hay y cómo se reparten los gastos.

Qué debe incluir un buen contrato

Sea cual sea el tipo, un contrato serio siempre recoge:

• Las partes: propietario e inquilino identificados con DNI/NIE.
• El inmueble: dirección, referencia catastral si la tienes, y qué se alquila exactamente (¿incluye trastero? ¿plaza de garaje?).
• La renta y su actualización: cuánto, cuándo se paga, cómo se paga y con qué criterio se actualiza cada año.
• La duración y las prórrogas: fechas claras de inicio y fin, y qué pasa al vencimiento.
• La fianza: cuánto se entrega y en qué condiciones se devuelve (la fianza, explicada aquí).
• Gastos y reparaciones: quién paga la comunidad, el IBI, los suministros y qué reparaciones corresponden a cada uno (reparto de gastos y reparaciones).
• El inventario y el estado del piso: describe muebles y estado general, mejor con fotos fechadas. Es tu prueba si hay daños al final.
• Las causas de resolución: impago, subarriendo no autorizado, daños graves, uso distinto al pactado.

Errores típicos de propietario novel

1. Contrato verbal o "de internet" sin adaptar. Un modelo genérico no sabe si tu piso tiene trastero, si permites mascotas o quién paga la comunidad. Adáptalo o encárgalo.
2. No hacer inventario con fotos. Sin prueba del estado inicial, cualquier desperfecto se convierte en un "tú dices / yo digo".
3. No pedir documentación al inquilino. DNI, contrato de trabajo o justificante de ingresos y, si puedes, referencias. No es desconfianza: es diligencia.
4. Cobrar la fianza y "guardarla en un cajón". La fianza tiene un régimen legal y hay que depositarla donde corresponda.
5. Firmar sin leer la letra pequeña de tu seguro. Si tienes seguro del hogar, avisa a la compañía de que la vivienda se alquila: algunas pólizas cambian de condiciones.

Regla de oro: el contrato se negocia cuando las dos partes se quieren; después solo se discute. Dedícale una tarde antes de firmar y te ahorrarás meses de problemas.

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