十年质保：买新房保什么

住进新房不等于没烦恼：结构裂缝、防水没做好、装修瑕疵，都可能在交房几个月后冒出来。为此有建筑质保：法律规定了最低期限，在期限内，建造者要对损害负责。下面讲每档保什么、怎么索赔。

重要提示： 一般性科普信息，不是法律建议。期限和责任主体因案而异：遇到真实损害，请咨询律师。

三档期限：1年、3年、10年

Ley de Ordenación de la Edificación（《建筑管理法》）按损害严重程度设了三档质保。从工程接收之日（项目交付）起算：

• 10 年： 建筑结构损害：地基、梁、柱、楼板，以及其他影响强度和稳定性的构件。这就是著名的"十年险"（seguro decenal），也是最严肃的一档：保的是可能危及建筑的东西。
• 3 年： 影响适居性的构件或设施损害：防水没做好导致的返潮、保温隔音失效、影响房屋正常使用的设施问题。
• 1 年： 装修和施工瑕疵：油漆、贴歪的瓷砖、关不严的门窗、有毛病的龙头。看得见的、收尾的东西。

注意这个逻辑：损害越严重，期限越长。隔墙上一道裂缝和承重柱上一道裂缝不是一回事，法律区别对待。

十年险：你的安全网

对住宅，开发商必须投保十年险，覆盖 10 年内的结构损害。这有个实际意义：如果开发商在这 10 年里倒闭或资不抵债，你不是没人可找：保险公司赔。

买新房时，让对方指认十年险保单：保险公司、保单号、保障范围。这份文件应该能毫无障碍地拿到。

向谁索赔

不总是"开发商"。按损害类型，可能负责的建筑参与方不同：

• 开发商（promotor）： 永远负责，什么都负责，所有期限都负责。是你的主要对接方。
• 施工方（constructor）： 施工缺陷。
• 建筑师/监理（arquitecto/aparejador）： 因其设计或工程管理造成的损害。
• 十年险的保险公司： 10 年内的结构损害。

实际操作中，索赔先找开发商（必要时再扩大到其他方）。所以开发商还在不在、偿不偿付得起很重要：这也是买房前要调查对方的又一个理由，见购买期房。

如何正确索赔（赶在期限内）

1. 发现并记录。 从第一天起拍照、录像、记日期。如果损害在发展（一道在变长的裂缝），持续记录。
2. 书面索赔。 给开发商发 burofax（西班牙邮政的送达证明函）或有送达证明的邮件，描述损害。口头的不留痕。
3. 别让期限溜走。 质保从工程接收日起算，不是从你发现损害那天起算。临近期限，马上行动：律师可以用正式索赔中断时效。
4. 技术报告。 有一定分量的损害（返潮、结构），一份独立技术人员的报告顶一千张照片：证明成因和范围。
5. 先谈判，后打官司。 索赔提得漂亮，很多开发商会修。谈不拢，司法途径敞开。

经典错误：等着"看看会不会更严重"。期限上时间站在你对面，所以一发现问题就索赔。

质保不保什么

• 因使用和时间流逝的正常损耗。
• 使用不当或缺乏维护造成的损害（不通风造成的返潮不是施工缺陷）。
• 交房后你自己做的装修及其后果。
• 法律没列进这几档的东西（比如家电，有自己的消费质保）。

买新房前：问这几个问题

• 十年险的保险公司是谁，保单号多少？
• 开发商对第一年的装修瑕疵直接负责吗？
• 有没有售后服务和明确的索赔渠道？

对方的回答很说明问题。靠谱的开发商不会被这些问题问烦：他们早就在等你问。

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