Alquiler: quién paga las reparaciones y los gastos

"Se ha roto la caldera", "hay una humedad", "el grifo gotea": tarde o temprano, todo alquiler genera la misma pregunta: ¿esto lo pago yo o lo paga el inquilino? La ley da un criterio general, pero el contrato manda en muchos detalles. Esto es lo que dice cada norma y cómo dejarlo claro desde el primer día.

Aviso: información general y divulgativa, no asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.

El criterio general de la ley

La lógica es sencilla y conviene memorizarla:

• El propietario paga las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad: la estructura, las instalaciones generales (fontanería, electricidad), la caldera si se avería por desgaste, las humedades que vienen del edificio.
• El inquilino paga las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario: el grifo que gotea, la cisterna que no corta, una persiana atascada, bombillas, juntas de silicona.

Dicho de otra forma: lo que se rompe por usarse lo arregla quien lo usa; lo que se rompe por ser viejo o estar mal lo arregla quien es dueño.

Casos prácticos (los de verdad)

• La caldera deja de funcionar. Si es una avería por antigüedad o desgaste, la paga el propietario (incluida la sustitución si no tiene arreglo). Si el inquilino la ha manipulado mal, la paga él.
• Humedades. Si vienen de la fachada, la cubierta o una tubería comunitaria, son del propietario (y a veces de la comunidad). Si las provoca el inquilino por no ventilar, son suyas.
• Electrodomésticos incluidos en el alquiler. Si se incluyeron en el inventario, su sustitución por desgaste normal corresponde al propietario; el mal uso, al inquilino. Por eso el inventario con fotos vale oro.
• Cerraduras, grifos, cisternas. Pequeñas reparaciones de uso diario: inquilino.
• Pintar el piso. Al entrar, el propietario entrega la vivienda en buen estado. Al salir, el inquilino no tiene que dejarla "como nueva": el desgaste normal de los años no es un daño. La pintura por simple paso del tiempo no se le puede cargar.

Los gastos: comunidad, IBI y suministros

Aquí el reparto habitual —salvo pacto en contrario en el contrato— es:

• Comunidad de propietarios: normalmente la paga el propietario, porque es un gasto ligado a la propiedad del inmueble. Puede pactarse que la pague el inquilino, pero debe constar por escrito y con importe claro.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto del propietario. También puede repercutirse al inquilino si se pacta expresamente en el contrato.
• Suministros (agua, luz, gas, internet): los paga quien los consume, es decir, el inquilino. Lo normal es cambiar la titularidad de los contratos a su nombre al inicio del alquiler.
• Tasa de basuras y similares: depende del municipio y de lo pactado; déjalo escrito.

La regla práctica: todo lo que sea repercutir al inquilino debe estar pactado por escrito, con el concepto y el importe o el criterio de cálculo. Lo que no está escrito no existe cuando hay discusión.

Cómo blindarlo en el contrato

1. Cláusula de reparaciones: reproduce el criterio legal (conservación vs. pequeñas reparaciones) y añade ejemplos. Cuantos más ejemplos, menos discusiones.
2. Cláusula de gastos: lista cada gasto (comunidad, IBI, suministros, basuras) y quién lo paga, uno por uno. Nada de "los gastos corrientes los paga el inquilino": eso es una bomba de relojería.
3. Protocolo de avisos: establece cómo debe avisarte el inquilino de una avería (por escrito, con fotos) y en qué plazo actúas tú. Muchas discusiones nacen de un WhatsApp perdido.
4. Inventario con fotos: ya lo dijimos en los tipos de contrato, pero aquí es donde paga: sin inventario no puedes distinguir desgaste de daño.

Regla de oro: ante una avería, responde rápido aunque creas que no te toca. Un propietario que tarda tres semanas en arreglar la caldera no solo pierde al inquilino: pierde la razón en cualquier reclamación posterior.

Y si hay desacuerdo

Primero, el contrato: relee lo pactado antes de discutir. Después, el diálogo con propuestas concretas (presupuesto del fontanero, fotos del antes y después). Si no hay acuerdo, existen vías de mediación y, en último caso, la judicial. Pero la experiencia dice que el 90% de estos conflictos se habrían evitado con un contrato que listara los gastos uno por uno.

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