Lloguer: qui paga les reparacions i les despeses

"S'ha trencat la caldera", "hi ha una humitat", "l'aixeta goteja": tard o d'hora, tot lloguer genera la mateixa pregunta: això ho pague jo o ho paga el llogater? La llei dona un criteri general, però el contracte mana en molts detalls. Això és el que diu cada norma i com deixar-ho clar des del primer dia.

Avís: informació general i divulgativa, no assessorament jurídic. Per al teu cas concret, consulta un professional.

El criteri general de la llei

La lògica és senzilla i convé memoritzar-la:

• El propietari paga les reparacions necessàries per a conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat: l'estructura, les instal·lacions generals (fontaneria, electricitat), la caldera si s'espatlla per desgast, les humitats que venen de l'edifici.
• El llogater paga les xicotetes reparacions pel desgast de l'ús ordinari: l'aixeta que goteja, la cisterna que no talla, una persiana encallada, bombetes, juntes de silicona.

Dit d'una altra forma: el que es trenca per usar-se ho arregla qui ho usa; el que es trenca per ser vell o estar malament ho arregla qui n'és l'amo.

Casos pràctics (els de veritat)

• La caldera deixa de funcionar. Si és una avaria per antiguitat o desgast, la paga el propietari (inclosa la substitució si no té arreglament). Si el llogater l'ha manipulat malament, la paga ell.
• Humitats. Si venen de la façana, la coberta o una canonada comunitària, són del propietari (i de vegades de la comunitat). Si les provoca el llogater per no ventilar, són seues.
• Electrodomèstics inclosos en el lloguer. Si es van incloure en l'inventari, la seua substitució per desgast normal correspon al propietari; el mal ús, al llogater. Per això l'inventari amb fotos val or.
• Panys, aixetes, cisternes. Xicotetes reparacions d'ús diari: llogater.
• Pintar el pis. En entrar, el propietari entrega l'habitatge en bon estat. En eixir, el llogater no l'ha de deixar "com nou": el desgast normal dels anys no és un dany. La pintura pel simple pas del temps no se li pot carregar.

Les despeses: comunitat, IBI i subministraments

Ací el repartiment habitual —llevat de pacte en contrari en el contracte— és:

• Comunitat de propietaris: normalment la paga el propietari, perquè és una despesa lligada a la propietat de l'immoble. Es pot pactar que la pague el llogater, però ha de constar per escrit i amb import clar.
• IBI (Impost sobre Béns Immobles): impost del propietari. També es pot repercutir al llogater si es pacta expressament en el contracte.
• Subministraments (aigua, llum, gas, internet): els paga qui els consumeix, és a dir, el llogater. El normal és canviar la titularitat dels contractes al seu nom a l'inici del lloguer.
• Taxa de fems i similars: depèn del municipi i del que s'haja pactat; deixa-ho escrit.

La regla pràctica: tot el que siga repercutir al llogater ha d'estar pactat per escrit, amb el concepte i l'import o el criteri de càlcul. El que no està escrit no existeix quan hi ha discussió.

Com blindar-ho en el contracte

1. Clàusula de reparacions: reprodueix el criteri legal (conservació vs. xicotetes reparacions) i afig exemples. Quants més exemples, menys discussions.
2. Clàusula de despeses: llista cada despesa (comunitat, IBI, subministraments, fems) i qui la paga, una per una. Res de "les despeses corrents les paga el llogater": això és una bomba de rellotgeria.
3. Protocol d'avisos: estableix com t'ha d'avisar el llogater d'una avaria (per escrit, amb fotos) i en quin termini actues tu. Moltes discussions naixen d'un WhatsApp perdut.
4. Inventari amb fotos: ja ho vam dir en els tipus de contracte, però és ací on paga: sense inventari no pots distingir desgast de dany.

Regla d'or: davant d'una avaria, respon ràpid encara que cregues que no et toca. Un propietari que tarda tres setmanes a arreglar la caldera no sols perd el llogater: perd la raó en qualsevol reclamació posterior.

I si hi ha desacord

Primer, el contracte: rellegeix el pactat abans de discutir. Després, el diàleg amb propostes concretes (pressupost del lampista, fotos de l'abans i el després). Si no hi ha acord, existeixen vies de mediació i, en últim cas, la judicial. Però l'experiència diu que el 90% d'aquests conflictes s'haurien evitat amb un contracte que llistara les despeses una per una.

Llogues el teu habitatge a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial preparem contractes amb el repartiment de despeses i reparacions tancat al detall, perquè ni tu ni el teu llogater hàgeu d'endevinar res. Obrim pròximament.