La fiança del lloguer: quant és i on es diposita

La fianza (fiança) és eixos diners que el llogater entrega en signar i que tothom menciona però quasi ningú entén bé: quant és exactament? on van eixos diners? quan es torna? Si ets propietari, això t'interessa el doble: la fiança té obligacions legals per a tu.

Avís: informació general i divulgativa, no assessorament jurídic. Davant del dubte, consulta un professional.

Quanta és la fiança

La llei exigeix fiança en metàl·lic en els arrendaments urbans, i en fixa l'import mínim segons l'ús:

• Habitatge (residència habitual): l'equivalent a una mensualitat de renda.
• Ús diferent d'habitatge (locals, oficines): l'equivalent a dues mensualitats.

És un mínim legal, no un màxim absolut: les parts poden pactar garanties addicionals (per exemple, un aval), però la fiança en metàl·lic d'una mensualitat és obligatòria en habitatge i no pots exigir-ne menys... ni convé exigir-la "en negre": tot ha de quedar reflectit en el contracte i amb el seu justificant de pagament.

Compte amb una confusió freqüent: la fiança no és un mes de renda per avançat ni un pagament a compte de l'últim mes. És una garantia que respon de possibles impagaments o danys, i el seu destí és tornar-se.

On es diposita (i per què no al teu calaix)

Ací ve la part que més propietaris desconeixen: en la majoria de comunitats autònomes, el propietari està obligat a dipositar la fiança davant l'organisme públic que cada autonomia haja designat per a això. No és opcional ni un tràmit decoratiu: és una obligació legal de l'arrendador, amb terminis i amb possibles recàrrecs si no la compleixes.

A la pràctica funciona així:

1. El llogater t'entrega la fiança en signar el contracte.
2. Tu la diposites davant l'organisme autonòmic corresponent (a la Comunitat Valenciana, el registre de fiances de la Generalitat), normalment en un termini breu des de la signatura.
3. L'organisme la custodia fins que acaba el contracte.

Cada autonomia té el seu procediment (presencial o en línia) i els seus terminis, així que informa't del de la teua abans de signar el teu primer lloguer. La teva gestoria o la teva agència ho fan de forma rutinària.

Quan i com es torna

En acabar el contracte, la fiança ha de restituir-se al llogater una vegada comprovat l'estat de l'habitatge i liquidades els comptes pendents (rebuts, possibles desperfectes). La llei preveu que la devolució es faci en un termini breu —al voltant d'un mes des de l'entrega de claus— i que, passat eixe termini sense tornar-la, generi interessos a favor del llogater.

El procediment sensat per al propietari:

1. Fes la visita d'eixida amb el llogater i compara amb l'inventari i les fotos d'entrada.
2. Liquida el pendent: últims subministraments, xicotetes reparacions imputables al llogater, neteja si es va pactar.
3. Torna la resta amb un document signat per les dues parts on conste la quantitat tornada i, si n'hi ha, els descomptes aplicats i el seu motiu.
4. Sol·licita la devolució del dipòsit davant l'organisme autonòmic on el vas ingressar.

Regla d'or: la fiança no és un ingrés. Si la tractes com a diners teus des del dia u, la devolució es convertirà en un conflicte. Guarda-la, diposita-la i torna-la amb papers.

Què pots descomptar (i què no)

Pots descomptar de la fiança quantitats que responguin a obligacions incomplides del llogater: rendes impagades, danys que vagin més enllà del desgast normal per l'ús, factures de subministraments al seu càrrec que haja deixat pendents.

El que no pots fer és quedar-te la fiança "per si de cas", usar-la per a reformes de millora que et vinguen de gust, o descomptar el desgast normal de viure en una casa (una paret que cal repintar després d'anys d'ús no és un dany). Si el llogater no està d'acord amb un descompte, haurà de poder veure'l justificat: guarda factures i fotos de tot el que descomptes.

Fiança i garanties addicionals

A més de la fiança legal, és habitual demanar garanties complementàries, sobretot quan la renda és alta o el perfil del llogater genera dubtes raonables: un aval bancari, una assegurança d'impagament de lloguer o mesos addicionals de garantia pactats per escrit. Tot el que pactes ha de figurar en el contracte amb total claredat: concepte, import i condicions de devolució.

Això sí: no convertisques les garanties en una barrera impossible. Demanar sis mesos per avançat a un llogater solvent no et protegeix més; només et deixa sense llogater.

Vas a llogar a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial gestionem el contracte, el dipòsit de la fiança i la liquidació final perquè no t'hages de barallar amb el paperassa. Obrim pròximament. I si encara no saps quin tipus de contracte et convé, comença per els tipus de contracte de lloguer.