Garantia decennal: què cobreix si compres obra nova

Estrenar pis no et lliura dels problemes: una esquerda estructural, una impermeabilització mal feta o uns acabats defectuosos poden aparèixer mesos després de l'entrega. Per a això existeix la garantia de l'edificació: la llei fixa uns terminis mínims durant els quals els qui van construir responen dels danys. Això és el que cobreix cada termini i com reclamar.

Avís important: això és informació general i divulgativa, no assessorament jurídic. Els terminis i responsables depenen de cada cas: davant d'un dany real, consulta un advocat.

Els tres terminis: 1, 3 i 10 anys

La Ley de Ordenación de la Edificación (Llei d'ordenació de l'edificació) estableix tres nivells de garantia segons la gravetat del dany. Compten des de la recepció de l'obra (l'entrega de la promoció):

• 10 anys: danys en l'estructura de l'edifici: fonamentació, bigues, pilars, forjats i altres elements que comprometin la resistència i estabilitat. És la famosa "assegurança decennal" i el termini més seriós: cobreix el que pot posar en risc l'edifici.
• 3 anys: danys en els elements constructius o instal·lacions que afectin l'habitabilitat: humitats per mala impermeabilització, fallades d'aïllament tèrmic o acústic, problemes en les instal·lacions que impedisquen l'ús normal de l'habitatge.
• 1 any: defectes d'acabat i execució: pintura, rajoles mal col·locades, fusteries que no ajusten, aixetes defectuoses. El visible i el de remat.

Fixa't en la lògica: com més greu el dany, més llarg el termini. Una esquerda en un envà no és el mateix que una esquerda en un pilar, i la llei ho tracta de forma diferent.

L'assegurança decennal: la teva xarxa de seguretat

Per als habitatges, la promotora està obligada a contractar un seguro decenal (assegurança decennal) que cobreixi els danys estructurals dels 10 anys. Això és important per un motiu pràctic: si la promotora desapareix o és insolvent dins d'eixe termini, no et quedes sense ningú a qui reclamar: respon l'asseguradora.

Quan compres obra nova, demana que t'identifiquin la pòlissa de l'assegurança decennal: companyia, número i cobertura. És un document que hauria d'estar disponible sense problemes.

Contra qui es reclama

No sempre és "la promotora". Segons el tipus de dany, poden respondre diferents agents de l'edificació:

• El promotor: respon sempre, de tot, durant tots els terminis. És el teu interlocutor principal.
• El constructor: pels defectes d'execució.
• L'arquitecte / aparellador: pels danys derivats del seu projecte o de la direcció d'obra.
• L'asseguradora del decennal: per danys estructurals dins dels 10 anys.

A la pràctica, la reclamació es dirigeix contra el promotor (i, si cal, s'amplia a la resta). Per això importa que la promotora continue existint i siga solvent: un altre motiu per investigar a qui li compres, com vam contar en comprar sobre plànol.

Com reclamar bé (i a temps)

1. Detecta i documenta. Fotos, vídeos i dates des del primer dia. Si el dany evoluciona (una esquerda que creix), documenta'l en el temps.
2. Reclama per escrit. Burofax o correu fefaent al promotor descrivint el dany. El verbal no deixa rastre.
3. No deixes passar els terminis. La garantia compta des de la recepció de l'obra, no des que descobreixes el dany. Si estàs prop del límit, actua ja: un advocat pot interrompre terminis amb una reclamació formal.
4. Informe tècnic. Per a danys de certa entitat (humitats, estructura), un informe d'un tècnic independent val més que mil fotos: acredita la causa i l'abast.
5. Negocia primer, jutjat després. Moltes promotores reparen si la reclamació està ben plantejada. Si no hi ha acord, la via judicial queda oberta.

Un error clàssic: esperar "a veure si va a més". El temps juga en contra teua pels terminis de garantia, així que reclama en quant detectes el problema.

El que NO cobreix la garantia

• El desgast normal per l'ús i el pas del temps.
• Danys causats per un mal ús o falta de manteniment (una humitat per no ventilar no és un defecte de construcció).
• Reformes que vas fer tu després de l'entrega i les seves conseqüències.
• Elements que la llei no inclou en eixos terminis (per exemple, electrodomèstics, que tenen la seva pròpia garantia de consum).

Abans de comprar obra nova: pregunta-ho

• Qui és l'asseguradora del decennal i quina és la pòlissa?
• La promotora respon directament dels acabats del primer any?
• Hi ha un servei postvenda amb un canal clar de reclamacions?

Les respostes et diuen molt sobre amb qui estàs tractant. Una promotora seriosa no s'incomoda amb aquestes preguntes: les espera.

Mires obra nova a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'ajudem a revisar la documentació de la promoció abans de signar, inclosa la part de garanties. Obrim pròximament.