Per què la immobiliària et demana el DNI: el blanqueig de capitals explicat

Vas a vendre el teu pis, tot va bé, i de sobte la immobiliària et demana el DNI, una còpia de l'escriptura i fins i tot preguntes sobre l'origen dels diners. La teua primera reacció és normal: "desconfien de mi?". No. El que passa és que hi ha una llei que obliga les agències a demanar eixes dades. Te l'expliquem en cristià.

Avís important: això és informació general i divulgativa sobre la normativa de prevenció del blanqueig de capitals. No és assessorament jurídic; per al teu cas concret, consulta un professional.

Què és el blanqueig de capitals (en una frase)

Blanquejar és intentar que diners d'origen delictiu pareguin legals, per exemple comprant immobles amb ells. Com el rajolí mou quantitats grans, la compravenda d'habitatges és un dels sectors que la llei vigila amb més atenció.

La Llei 10/2010: per què l'agència no té opció

A Espanya, la Llei 10/2010 de prevenció del blanqueig de capitals considera els intermediaris immobiliaris (agències que medien en compravendes) sujetos obligados (subjectes obligats). Això significa que la llei els imposa una sèrie de deures, els agradi o no:

• Identificar els seus clients: saber qui és el venedor i qui és el comprador, amb document oficial.
• Conèixer l'operació: què es compra, per quant i en quines condicions.
• Vigilar que res faça mala olor: si detecten alguna cosa sospitosa, han de comunicar-ho a l'organisme competent (el Sepblac, el servei de prevenció del blanqueig).
• Guardar la documentació de les operacions durant el temps que marca la llei.

No és una política de cada agència ni una mania: és una obligació legal, i saltar-se-la els pot costar sancions molt serioses. Per això t'ho demanen a tu, al comprador i a tot el món per igual.

Què et demanaran (i per què)

Res exòtic. L'habitual:

• El teu DNI o document d'identitat (i el de tots els titulars si sou diversos).
• Documentació de l'habitatge: escriptura, nota simple… el mateix que necessitaries per vendre de tota manera (mira els documents per vendre).
• Dades de l'operació: preu, forma de pagament, qui intervé.
• Si alguna cosa no quadra, preguntes addicionals: per exemple, sobre l'origen dels fons del comprador.

La immensa majoria de les operacions són normals i el tràmit no va més enllà d'arxivar eixos papers. Sols quan hi ha indicis d'alguna cosa irregular l'agència ha de fer un pas més i comunicar-ho.

Què aixeca sospites (sense alarmisme)

No cal imaginar trames de pel·lícula. Els indicis que la llei demana vigilar són de sentit comú: algú que vol pagar un habitatge en efectiu sense explicació raonable, presses injustificades per tancar, una persona que compra però una altra diferent posa els diners sense motiu clar, o un preu molt allunyat del mercat sense justificació. En operacions normals entre particulars —amb hipoteca, transferència bancària i preu de mercat— no hi ha res que témer.

El notari també juga el seu paper

No és sols l'agència. El dia de l'escriptura, el notari fa les seves pròpies comprovacions: identifica les parts, deixa constància dels mitjans de pagament i, si detecta alguna cosa anòmala, també té obligació de comunicar-ho. És un sistema amb diverses capes, i totes apunten en la mateixa direcció: que els diners que mou una compravenda siguin diners nets.

Preguntes que ens fan molt

Si jo venc, he de justificar l'origen dels meus diners? No: tu reps, no pagues. El que l'agència necessita de tu és identificar-te i documentar l'operació. El focus de l'origen dels fons està en qui paga.

Això retarda la venda? A la pràctica, no. La documentació es demana a l'inici, junt amb la resta de papers de la venda, i no afig terminis.

Les meues dades estan segures? Han d'estar-ho: l'agència està obligada a custodiar eixa documentació i a usar-la sols per a aquests fins. És, a més, un bon test de serietat: fixa't en com tracten els teus papers.

"I si em negue a donar les meues dades?"

Llavors l'agència no pot treballar amb tu. La llei li prohibeix establir la relació de negoci si no pot identificar el client. No és que no vulgui: és que no pot. Negar-te no et protegeix de res i sols bloqueja la teua venda.

També s'aplica si ets comprador

Això no va sols de venedors. Si vas a comprar, l'agència també t'ha d'identificar i, arribat el cas, preguntar per l'origen dels fons. El notari, per la seva part, fa les seves pròpies comprovacions el dia de l'escriptura. És el mateix sistema, en dues finestretes.

Com distingir una agència seriosa

Paradoxalment, que et demanin aquestes dades és bon senyal: significa que compleixen la llei. Desconfia més aviat del contrari: una agència que no et demana identificació, no et fa signar un encàrrec per escrit o treballa sols en efectiu està operant fora de les regles, i això tard o d'hora esquitxa el client.

Regla d'or: si l'agència et demana el DNI, no t'està investigant: està complint la llei. Col·labora i la teua operació anirà sobre rodes.

Vens a Cullera o la Safor? A Llevant Patrimonial t'expliquem des del primer dia quina documentació necessitem i per què, sense sorpreses. Obrim pròximament.