Wie eine Wohnung bewertet wird: Was ein Profi vor der Preisgestaltung prüft

Der Preis ist die wichtigste Entscheidung des gesamten Verkaufs. Eine richtig bepreiste Wohnung verkauft sich in Wochen; dieselbe Wohnung mit dem falschen Preis liegt monatelang auf den Portalen und wird am Ende für weniger verkauft, als hätte man sie von Anfang an richtig angeboten.

Bewerten heißt nicht raten oder vom Nachbarn kopieren. Es ist eine Methode. Das prüft ein Profi.

1. Die testigos: tatsächlich verkaufte Vergleichsobjekte

Die Grundlage jeder seriösen Bewertung sind die testigos (vergleichbare Verkaufspreise): Wohnungen, die Ihrer ähneln und kürzlich in der Gegend verkauft wurden. Ähnlich heißt: dieselbe oder eine sehr nahe gelegene Gegend, vergleichbare Fläche, vergleichbare Typologie (Wohnung, Penthouse, Erdgeschoss), vergleichbares Alter und vergleichbarer Zustand.

Zwei Nuancen, die alles verändern:

• Verkaufspreis, nicht Angebotspreis. Die Portale zeigen, wofür angeboten wird; was zählt, ist, wofür tatsächlich abgeschlossen wurde. Eine Wohnung, die für 190.000 € angeboten und für 172.000 € verkauft wurde, ist ein testigo von 172.000, nicht von 190.
• Aktuell. Der Markt bewegt sich. Testigos von vor zwei Jahren sind in einer Gegend, die sich verändert hat, wenig wert.

Wer Ihre Wohnung bewertet, ohne Ihnen testigos zu zeigen, bewertet nicht: Er gibt seine Meinung ab.

2. Die Lage innerhalb der Lage

"Cullera" ist kein Preis. Innerhalb derselben Gemeinde gibt es Straßen, die 20 % mehr wert sind als andere zwei Häuserblocks weiter: Ausrichtung, Lärm, Aussicht, Nähe zum Strand oder zum Zentrum, Dienstleistungen. Ein Profi passt den Preis Straße für Straße an, nicht nach Gemeinde.

3. Der wahre Zustand der Immobilie

Hier gibt es die meisten Diskussionen mit dem Eigentümer — und das zu Recht: Ihre Wohnung erscheint Ihnen besser, als sie ist, weil es Ihre Wohnung ist. Ein Wertermittler schaut mit den Augen eines Käufers:

• Sanierungen: Eine sanierte Küche und ein saniertes Bad bringen Pluspunkte; eine Sanierung von vor 25 Jahren zählt nicht als "saniert".
• Installationen: Elektro, Sanitär, Fenster und Türen. Was der Käufer erneuern muss, wird abgezogen.
• Certificado energético (Energieausweis): Eine schlechte Energieeffizienzklasse drückt den Preis nicht in den Keller, aber eine gute hilft, ihn zu verteidigen.
• Gemeinschaft und Gebäude: Fassade, Aufzug, bestandene oder ausstehende ITE (technische Gebäudeprüfung). Ein Gebäude mit absehbarer Sonderumlage drückt den Preis.

4. Die Nachfrage von heute, nicht die von gestern

Den Preis legt weder der Verkäufer noch der Wertermittler fest: Ihn legt der Markt fest. Die Bewertung schätzt, wo dieser Punkt heute liegt: wie viel Nachfrage es für diese Art von Wohnung gibt, wie schnell sich die testigos verkaufen, ob die Preise in der Gegend steigen, fallen oder stabil sind.

5. Der Zeitfaktor

Jeder Preis trägt eine implizite Frist in sich. Ein Preis kann richtig sein "für einen Verkauf in 3 Monaten" und hoch "für einen Verkauf in 3 Wochen". Wenn Sie es eilig haben (oder nicht), sagen Sie es: Das ändert die Zahl.

Orientierende Bewertung vs. amtliche Bewertung: Das ist nicht dasselbe

Beide sollten nicht vermischt werden:

• Die orientierende Bewertung (tasación orientativa) (die, die eine Immobilienagentur vornimmt) dient dazu, den Verkaufspreis festzulegen. Es ist eine fundierte professionelle Meinung, kein offizielles Dokument.
• Die amtliche Bewertung (tasación oficial) wird von einem zugelassenen Wertermittler vorgenommen und von der Bank verlangt, um dem Käufer die Hypothek zu gewähren. Sie kann unter Ihrem Verkaufspreis liegen — und dann hat der Käufer ein Problem (oder Sie verhandeln neu).

Dass Ihre Wohnung für Sie X "wert" ist, bedeutet nicht, dass die Bank sie für den Käufer mit X bewertet. Bedenken Sie das bei der Verhandlung.

Der klassische Fehler: Hoch einsteigen "zum Verhandeln"

"Wir steigen 10 % höher ein, verhandelt wird ja immer." Das ist der Satz, der in dieser Branche am meisten Geld kostet. Die Portale sortieren nach Preis und die Käufer filtern nach Preisspanne: Wenn Ihre Wohnung 180.000 wert ist und Sie mit 200.000 starten, sehen Sie die Suchenden bis 185.000 nicht (Ihre tatsächlichen Käufer), und Sie sehen die, die bis 210.000 suchen (die mit besseren Wohnungen als Ihrer vergleichen).

Das Ergebnis: wenige Besichtigungen, keine Angebote — und nach drei Monaten senken Sie auf 185.000 mit dem Etikett "90 Tage inseriert". Der Markt riecht die Verzweiflung und bietet niedrig. Von Tag eins an zum richtigen Preis zu starten ist kein Verschenken: Es ist besser und mehr Verkaufen.

Wenn eine Agentur Ihre Wohnung deutlich höher bewertet als die anderen, ohne Ihnen testigos zu zeigen, glaubt sie wahrscheinlich selbst nicht an diesen Preis: Sie will Ihre Unterschrift. Die Bewertung, die zählt, ist die, die sich vor einem Käufer mit Daten verteidigen lässt.

Sie möchten eine ehrliche orientierende Bewertung Ihrer Wohnung in Cullera oder La Safor? Fordern Sie sie hier an. Unverbindlich und mit den testigos zuerst.