Kaufen, sanieren, verkaufen: Die Zahlen, die man sich ansehen muss

Günstig kaufen, sanieren und mit Marge verkaufen. Auf dem Papier ist es das rentabelste Geschäft im Wohnimmobilienbereich. In der Praxis ist es das, bei dem die meisten Leute Geld verlieren, weil die Zahlen auf der Barserviette nicht die echten Zahlen sind.

Das ist kein Flipping-Kurs: Das ist die ehrliche Kalkulationstabelle, die Sie erstellen sollten, bevor Sie kaufen.

Die komplette Formel (die echte)

Gewinn = Verkaufspreis − (Kaufpreis + Sanierung + Kaufnebenkosten + Verkaufsnebenkosten + Steuern + Kapitalkosten + Ihre Zeit)

Zeile für Zeile, denn jede verbirgt eine Falle.

Kaufpreis

Nicht der Angebotspreis: Es ist der verhandelte und beurkundete Preis, plus die Kaufnebenkosten (Notar, Register, Übertragungssteuern). Bei einem Investorkauf fallen diese Kosten genauso an wie bei jedem Kauf.

Sanierung: Das echte Budget

Hier sterben die meisten Geschäfte. Das echte Budget ist nicht das, was Ihnen der Maurer mündlich nennt: Es ist das plus 15–20 % Unvorhergesehenes (bei Sanierungen taucht immer etwas auf: Installationen, Feuchtigkeit, Bausubstanz). Und plus die Zeitkosten: Jeder Baumonat ist ein Monat, in dem Sie Kosten zahlen, ohne zu verkaufen.

Regeln:

• Budgetieren Sie schriftlich, mit festen Positionen, bevor Sie kaufen. Wenn Sie nicht wissen, was die Sanierung kostet, wissen Sie nicht, ob das Geschäft rentabel ist.
• Sanieren Sie zum Verkaufen, nicht für sich selbst: korrekte, neutrale Materialien, keine Extravaganzen. Der Käufer zahlt Ihre Designerküche nicht mit (das erklären wir hier).
• Vorsicht bei Genehmigungen: Je nach Umfang brauchen Sie eine Baugenehmigung. Ohne sie gibt es keine legale Sanierung.

Verkaufspreis: Die ehrliche Zahl

Nicht der Preis, den es "im besten Szenario erreichen könnte": der Preis von echten testigos (vergleichbare Verkaufspreise) sanierter vergleichbarer Wohnungen in der Gegend, heute. Und ziehen Sie eine Verhandlungsmarge ab.

Typischer Fehler: mit dem erträumten Verkaufspreis und den optimistischen Sanierungskosten rechnen. Wenn das Geschäft nur aufgeht, wenn beide Zahlen gleichzeitig günstig ausfallen, ist es kein Geschäft: Es ist eine Wette.

Verkaufsnebenkosten und Steuern

Agenturprovision, plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer), Einkommensteuer auf den Gewinn (Sie versteuern die Differenz, und hier gibt es keine Befreiung für Reinvestition, weil es nicht Ihr Hauptwohnsitz ist), Notar. Zählen Sie alles zusammen: Das frisst meist einen ordentlichen Happen der scheinbaren Marge auf.

Die Kapitalkosten

Wenn Sie den Kauf finanzieren, zahlen Sie jeden Monat Zinsen. Wenn Sie eigenes Geld einsetzen, hat es Opportunitätskosten. Ein Geschäft, das 12 statt 6 Monate dauert, kann auf dem Papier noch rentabel und in der Praxis ruinös sein.

Ihre Zeit

Flipping nebenbei konkurriert mit Ihrem Beruf. Bewerten Sie die Stunden: Wenn der Endgewinn einem mittelmäßigen Gehalt für Hunderte Stunden Management entspricht, lohnt sich das Risiko vielleicht nicht.

Der Schnellfilter: Die 70-%-Regel (orientierend)

Eine Faustregel von Investoren: Zahlen Sie für die Wohnung nicht mehr als 70 % des erwarteten Verkaufspreises minus die Sanierungskosten. Das ist kein Gesetz, sondern ein Filter, um schnell auszusortieren, was nicht einmal im besten Fall aufgeht.

Orientierendes Beispiel: Wenn Sanierte für 200.000 verkauft werden und die Sanierung 40.000 kostet, zahlen Sie für den Kauf nicht mehr als 100.000 (70 % von 200.000 = 140.000 − 40.000). Wenn man 130.000 verlangt, hat das Geschäft keine Sicherheitsmarge.

Die Risiken, von denen auf Instagram niemand erzählt

• Der Markt bewegt sich, während Sie sanieren. Sie kaufen in einem steigenden Markt und verkaufen in einem flachen: Die Marge verdampft.
• Die Sanierung zieht sich hin. Jeder Extramonat ist Kosten und Risiko.
• Strukturelle Probleme tauchen auf. Ein Balken, Fassadenfeuchtigkeit, Asbest: das Unvorhergesehene, das den Gewinn frisst.
• Sie verkaufen nicht zum kalkulierten Preis. Und dann haben Sie eine sanierte Wohnung stehen, die Kosten verursacht.
• Die Besteuerung des Investors ist nicht die des Privatmanns, der sein Haus verkauft: ohne Befreiungen für den Hauptwohnsitz.

Wann es doch Sinn ergibt

• Sie kennen die Gegend und ihre tatsächlichen Abschlusspreise wirklich.
• Sie haben ein verlässliches Sanierungsteam und feste Budgets vor dem Kauf.
• Sie kaufen mit echtem Abschlag (Erbschaften mit Zeitdruck, stark renovierungsbedürftige Wohnungen, die andere aussortieren).
• Die Marge hält eine 20-%-Abweichung bei den Kosten und 10 % beim Verkaufspreis aus. Wenn sie das nicht aushält, gibt es keine Marge: Es gibt Hoffnung.

Flipping heißt nicht, günstig zu kaufen: Es heißt, mit Zahlen zu kaufen. Das Geschäft wird beim Kauf gewonnen, mit dem Taschenrechner — nicht beim Verkauf mit Marketing.

Sie überlegen ein Geschäft in Cullera oder La Safor? Bei Llevant Patrimonial helfen wir Ihnen, die Zahlen voranzustellen, bevor Sie sich binden. Wir eröffnen demnächst.