Vom Plan kaufen: Was Sie vor der Unterschrift prüfen müssen

Vom Plan zu kaufen heißt, heute für ein Haus zu zahlen, das noch nicht existiert: Sie wählen Etage, Ausrichtung und Ausstattung, normalerweise zu einem besseren Preis als die fertige Wohnung. Im Gegenzug übernehmen Sie ein offensichtliches Risiko: Zwischen Ihrer Unterschrift und der Übergabe können Monate oder Jahre vergehen, und auf dem Weg kann vieles schiefgehen. Das müssen Sie prüfen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Was „vom Plan" kaufen bedeutet

Es bedeutet, dass Sie auf Grundlage eines Projekts kaufen: Pläne, Baubeschreibung und ein geschätzter Übergabetermin. Es gibt keine Wohnung zu besichtigen, also lebt alles, was man Ihnen verspricht, in Papieren. Deshalb ist Regel Nummer eins einfach: Was nicht geschrieben steht, existiert nicht.

Zuerst: Baugenehmigung und Bauträger

Bevor Sie einen einzigen Euro übergeben, prüfen Sie zwei Dinge:

• Baugenehmigung. Der Bauträger muss die kommunale Baugenehmigung haben (oder in der Lage sein, sie zu erhalten). Ohne Genehmigung gibt es keinen legalen Bau, und ohne Bau keine Übergabe. Verlangen Sie sie schriftlich.
• Wer der Bauträger ist. Es ist nicht dasselbe, ein Unternehmen mit Historie und übergebenen Projekten oder eine Gesellschaft, die für ein einziges Bauvorhaben gegründet wurde. Schauen Sie sich seine Laufbahn an, ob er schon einmal fristgerecht übergeben hat und wie seine Finanzlage ist. Ein Anwalt kann Ihnen bei dieser Prüfung helfen.

Wenn hier etwas nicht stimmt oder man Ihnen die Vorlage erschwert, halten Sie inne. Die Eile des „es sind nur noch zwei Einheiten frei" ist kein Argument.

Ihre Vorauszahlungen müssen abgesichert sein

Hier ist der wichtigste Punkt des ganzen Artikels: Die Beträge, die Sie vor der Übergabe als Anzahlung leisten, müssen vom Bauträger abgesichert sein (durch Bankbürgschaft oder Versicherung). Es ist eine gesetzliche Pflicht, genau für Ihren Fall gedacht: Wenn der Bau nicht fertig wird oder Ihnen die Wohnung nicht übergeben wird, können Sie das Vorausgezahlte zurückerhalten.

In der Praxis bedeutet das:

1. Leisten Sie keine Anzahlungen, ohne dass man Ihnen die auf Ihren Namen individualisierte Garantie aushändigt.
2. Bewahren Sie alle Zahlungsbelege auf: Sie sind Ihr Nachweis über das Geleistete.
3. Seien Sie misstrauisch, wenn man Sie um „schwarze" Zahlungen oder informelle Wege bittet: Was nicht registriert ist, ist nicht abgesichert.

Der Vertrag: Was er unbedingt enthalten muss

Das Dokument, das Sie unterschreiben (normalerweise ein privater Kaufvertrag), sollte mindestens enthalten:

• Exakte Identifizierung der Wohnung: Hauseingang, Etage, Tür, Fläche, Abstellraum und Stellplatz, falls enthalten.
• Gesamtpreis und Zahlungsweise: wie viel Sie jetzt zahlen, wie viel während des Baus und wie viel bei der escritura (Eigentumsurkunde). Der Zahlungsplan sollte an Baufortschritts-Meilensteine gekoppelt sein, nicht an willkürliche Daten.
• Übergabetermin (oder Höchstfrist) und was bei Verzögerung geschieht: Vertragsstrafe, Ihr Recht, vom Vertrag zurückzutreten und das Gezahlte zurückzuerhalten.
• Angehängte Baubeschreibung: Materialien, Marken oder Produktlinien, Schreinerarbeiten, Klimatisierung. Damit können Sie reklamieren, wenn Ihnen mindere Qualitäten übergeben werden.
• Die Garantie der Vorauszahlungen, ausdrücklich benannt.

Lesen Sie ihn ganz. Wenn es Klauseln gibt, die Sie nicht verstehen, lassen Sie ihn vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen: Ein Vertrag vom Plan wird einmal unterschrieben und bindet Sie jahrelang.

Fristen, Verzögerungen und Ihr Recht auszusteigen

Bauverzögerungen sind häufig, und nicht alle geben Ihnen das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Deshalb ist es wichtig, dass der Vertrag eine klare Übergabefrist und die Folgen der Nichterfüllung festlegt. Allgemein gilt: Liefert der Bauträger nicht innerhalb der vereinbarten Frist (oder wird die Wohnung gar nicht fertig), können Sie vom Vertrag zurücktreten und die Rückzahlung des Vorausgezahlten mit seinen Garantien verlangen.

Vorsicht vor automatischen Verlängerungen oder Klauseln, die den Übergabetermin „zu schätzen" lassen: Je diffuser das Datum, desto schwerer wird es später zu reklamieren.

Die Kosten: Vergessen Sie die Mehrwertsteuer nicht

Beim Neubau zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer wie bei Gebrauchtimmobilien: Der Kauf einer neuen Wohnung unterliegt der Mehrwertsteuer (plus der Steuer auf beurkundete Rechtsakte bei der escritura). Das sind gesetzlich festgelegte Prozentsätze, die je nach Wohnungstyp variieren; lassen Sie sich also von Ihrem Berater die exakte Berechnung für Ihren Fall geben und rechnen Sie sie von Anfang an zum Preis hinzu. Viele Käufer erleben die Überraschung beim Notar.

Und wenn Sie eine Hypothek aufnehmen wollen: Banken finanzieren Käufe vom Plan, zahlen aber normalerweise in Phasen je nach Baufortschritt aus. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie den Vertrag mit dem Bauträger unterschreiben.

Kurze Checkliste vor der Unterschrift

• [ ] Baugenehmigung geprüft.
• [ ] Bauträger mit nachweisbarer Historie.
• [ ] Garantie der Vorauszahlungen, auf Ihren Namen.
• [ ] Vertrag mit identifizierter Wohnung, Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin und Strafen.
• [ ] Baubeschreibung angehängt.
• [ ] Mehrwertsteuer- und Kostenberechnung mit einem Berater erstellt.
• [ ] Ein Anwalt hat den Vertrag geprüft.

Vom Plan zu kaufen kann ein großartiger Kauf sein: Sie ziehen in ein neues Haus ein, wählen es nach Ihrem Geschmack und zahlen meist weniger. Aber es ist ein Kauf von Papieren, nicht von Ziegeln, und die Papiere muss man alle lesen.

Hinweis: Dies ist eine allgemeine, informative Darstellung, keine Rechtsberatung. Jede Bauträgerschaft und jeder Vertrag sind anders: Wenden Sie sich in Ihrem konkreten Fall vor der Unterschrift an einen Anwalt.

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