Was der Verkauf einer Wohnung kostet: Kosten und Steuern erklärt

"Ich verkaufe für 200.000 €, ich behalte 200.000 €." Schön wär's. Zwischen der Unterschrift unter die Anzahlung und dem Geld auf Ihrem Konto liegt eine Reihe von Kosten und Steuern, die Sie vor der Preisgestaltung kennen sollten — denn sie verändern die Zahl, die Ihnen wirklich bleibt.

Das ist eine allgemeine Erklärung, keine persönliche Berechnung: Jeder Verkauf hängt von Ihrem Fall ab. Für exakte Zahlen sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

1. Die Agenturprovision

Wenn Sie mit einer Immobilienagentur verkaufen, ist ihre Provision die erste Ausgabe. Es gibt keinen offiziellen Prozentsatz: Er wird verhandelt und meist als Prozentsatz des Verkaufspreises ausgedrückt. Dazu kommt die entsprechende Mehrwertsteuer.

Fragen Sie immer: Umfasst die Provision Fotografie, hervorgehobene Portale und Begleitung bis zum Notar — oder sind das Extras?

2. Die plusvalía municipal (IIVTNU)

Die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke erhebt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Sie besteuert den Wertzuwachs des Bodens zwischen Kauf und Verkauf.

Zwei wichtige Punkte:

• Wenn sich der Boden nicht aufgewertet hat (oder an Wert verloren hat), erlaubt das aktuelle Gesetz, das nachzuweisen — und die Steuer kann null oder sehr niedrig sein. Sie wird nicht mehr "einfach so" gezahlt wie vor der Reform.
• Jede Gemeinde wendet ihre eigenen Koeffizienten innerhalb der gesetzlichen Grenzen an, sodass der Betrag je nach Gemeinde variiert.

Die Zahlungsfrist ist kurz (normalerweise 30 Werktage ab der Beurkundung), also schieben Sie es nicht bis zum Schluss auf.

3. Die Einkommensteuer (IRPF): Der Vermögenszuwachs

Das Finanzamt betrachtet die Differenz zwischen dem, was Sie die Wohnung gekostet hat (Kauf + Nebenkosten + belegte Sanierungen), und dem, was Sie beim Verkauf erhalten (Preis − Verkaufsnebenkosten), als Vermögenszuwachs (ganancia patrimonial), der in der Spar-Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer gestaffelt besteuert wird.

Es gibt Befreiungen und Ermäßigungen, die man kennen sollte:

• Hauptwohnsitz und Reinvestition: Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen und den Betrag fristgerecht in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren, kann der Zuwachs steuerfrei bleiben. Das hat strenge Bedingungen (Fristen, was als Hauptwohnsitz gilt).
• Über 65 Jahre: Befreiung des Zuwachses aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes, ohne reinvestieren zu müssen.
• Hingabe an Zahlungs statt und besondere Situationen: Sie haben ihre eigene Behandlung.

Das ist der Punkt, an dem das meiste Geld auf dem Spiel steht und wo die meisten Fehler gemacht werden. Konsultieren Sie einen Steuerberater, bevor Sie die Anzahlung unterschreiben — nicht nach der Beurkundung.

4. Hypothekenlöschung

Wenn Sie noch eine Hypothek schulden, muss sie im Register gelöscht werden. Auch wenn die Bank die Schuld aus dem Verkaufspreis einzieht, ist die registerliche Löschung ein separater Vorgang mit eigenen Kosten: Notargebühr für die Löschungsurkunde und Registergebühr.

Vorsicht: Auch wenn Sie die Hypothek vor Jahren abbezahlt haben — wenn Sie sie nicht im Register löschen ließen, erscheint sie weiterhin als Belastung. Prüfen Sie das rechtzeitig.

5. Notar und Register

Die Kaufurkunde zahlt normalerweise der Käufer, aber Teile davon treffen Sie als Verkäufer: die Hypothekenlöschungsurkunde, falls vorhanden, und die Ausfertigungen, die Sie anfordern. Es ist nicht der größte Posten, aber er zählt.

6. Der Energieausweis

Ohne Energieeffizienzzertifikat zu verkaufen ist keine Option: Es ist Pflicht zum Inserieren und Beurkunden, und die Bußgelder bei Fehlen sind real. Seine Kosten sind bescheiden im Vergleich zu allem anderen, aber es muss rechtzeitig beauftragt werden, weil der Techniker die Wohnung besichtigen muss.

7. Weitere Kosten, die vergessen werden

• Wohnungseigentümergemeinschaft: Sie müssen die Bescheinigung vorlegen, dass Sie mit den Umlagen auf dem Laufenden sind. Wenn Sie Umlagen schulden, werden sie beim Notar abgezogen.
• IBI (Grundsteuer): Die des laufenden Jahres wird zwischen Käufer und Verkäufer anteilig aufgeteilt, wie vereinbart (gesetzlicher Standard: Wer am 1. Januar Eigentümer ist).
• Nicht eingehaltene Anzahlungen: Wenn Sie eine Anzahlung mit Rücktrittsrecht unterschreiben und als Verkäufer zurücktreten, zahlen Sie das Doppelte zurück. Das ist keine "Ausgabe", aber ein Risiko, das man kennen muss.

Die Zahl, die zählt

Bevor Sie den Preis festlegen, rechnen Sie auf einem Blatt:

Verkaufspreis − Resthypothek − Provision − plusvalía municipal − geschätzte Einkommensteuer − Löschungs- und Zertifikatskosten = was Ihnen bleibt.

Das ist Ihre echte Zahl. Alles andere ist Dekoration. Wenn Sie das am Anfang machen, vermeiden Sie die unangenehme Überraschung, die Kosten erst zu entdecken, wenn Sie schon einen Preis unterschrieben haben.

Praktische Regel: Bitten Sie Ihren Berater um eine Schätzung von Einkommensteuer und plusvalía municipal, bevor Sie die Anzahlung unterschreiben. Das ist der Moment, in dem Sie den Preis noch mit allen Informationen verhandeln können.

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