Arbeiten in Ihrer Eigentümergemeinschaft: Wann die Nachbarn abstimmen müssen

Können Sie die Fenster austauschen, ohne um Erlaubnis zu fragen? Muss man abstimmen, um Solarpaneele auf das Dach zu setzen? Und für den Aufzug? Arbeiten in einer comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft) werden durch die Ley de Propiedad Horizontal (spanisches Wohnungseigentumsgesetz) geregelt, und nicht alle brauchen denselben Beschluss: Manche brauchen keine Abstimmung, andere verlangen verschiedene Mehrheiten. Das ist die Grundkarte.

Wichtiger Hinweis: Dies sind allgemeine und unverbindliche Informationen, keine Rechtsberatung. Die genauen Mehrheiten hängen von der Art der Arbeit und dem Einzelfall ab: Bei einer konkreten Arbeit konsultieren Sie den administrador de fincas (Hausverwalter) oder einen Anwalt.

Arbeiten, die keine Abstimmung brauchen: Pflichtige Instandhaltung

Die für die angemessene Instandhaltung und Erhaltung des Gebäudes notwendigen Arbeiten sind Pflicht und brauchen keinen Beschluss der junta (Eigentümerversammlung): die Fassade instand halten, das undichte Dach reparieren, marode Gemeinschaftsanlagen reparieren. Sie werden vom Präsidenten vorangetrieben (normalerweise über den Verwalter), und die Eigentümer sind verpflichtet, sie zu dulden und nach ihrer cuota (Miteigentumsanteil) zu bezahlen.

Moral der Geschichte: Wenn Ihre Gemeinschaft jahrelang keine Instandhaltung betrieben hat, "um nicht zu zahlen", liegt das Problem nicht am fehlenden Beschluss: Es liegt daran, dass niemand eingefordert hat, was das Gesetz bereits vorschreibt.

Barrierefreiheit: einfache Mehrheit

Für Arbeiten zur Beseitigung architektonischer Barrieren (Rampen, Aufzüge, Treppenlifte) gilt ein günstiges Regime: Es genügt die Mehrheit der Eigentümer, die wiederum die Mehrheit der cuotas vertreten. Außerdem können Eigentümer mit Behinderung oder ab einem bestimmten Alter sie unter bestimmten Bedingungen verlangen, und ein Teil der Kosten kann sogar dem auferlegt werden, der dagegen gestimmt hat, mit Grenzen, die das Gesetz festlegt.

Es ist der am besten geschützte Fall der Norm, und mit Grund: Niemand sollte wegen ein paar Treppen in seiner Wohnung gefangen sein.

Gemeinschaftsanlagen (Glasfaser, Solarpaneele): ein Drittel

Die Installation von gemeinschaftlichen Telekommunikationsinfrastrukturen oder Energieanlagen (Glasfaser, Solarpaneele für Gemeinschaftsflächen, Ladepunkte) erfordert die Zustimmung von einem Drittel der Eigentümer, die ein Drittel der cuotas vertreten. Es ist eine bewusst niedrige Mehrheit: Das Gesetz will die Modernisierung der Gebäude erleichtern.

Achtung, Feinheit: Dies deckt Anlagen zur gemeinsamen Nutzung ab. Wenn Sie Paneele nur für Ihre Wohnung wollen und dafür das Gemeinschaftsdach nutzen, gilt ein anderes Regime und Sie brauchen einen besonderen Beschluss: Klären Sie das, bevor Sie etwas beauftragen.

Verbesserungen und Neuerungen: drei Fünftel

Für die übrigen nicht obligatorischen Verbesserungen (das Portal aus ästhetischen Gründen erneuern, Gemeinschaftsflächen begrünen, eine Video-Gegensprechanlage installieren, wo es keine gab) wird die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer verlangt, die drei Fünftel der cuotas vertreten. Es ist die anspruchsvollste Mehrheit, weil es Arbeiten sind, die niemand machen muss: Gibt es keine breite Unterstützung, werden sie nicht gemacht.

Außerdem muss, wer gegen eine nicht obligatorische Verbesserung gestimmt hat, sie in bestimmten Fällen nicht bezahlen (allerdings darf er sie dann auch nicht nutzen, wenn es ein trennbarer Dienst ist). Ein weiterer Grund, diese Abstimmungen gut vorzubereiten: mit klaren schriftlichen Kostenvoranschlägen.

Arbeiten in Ihrer Wohnung: Brauchen Sie eine Genehmigung?

In Ihrer Wohnung können Sie die Arbeiten machen, die Sie wollen, solange sie Gemeinschaftselemente oder die Gebäudestruktur nicht beeinträchtigen und andere Nachbarn nicht schädigen. Aber es gibt Grenzen, die viele nicht kennen:

• Sie müssen es der Gemeinschaft mitteilen, wenn die Arbeit Gemeinschaftselemente betrifft (Fallrohre, Fassade, Struktur) oder stören kann (Lärm, Schutt durch Gemeinschaftsflächen).
• Sie dürfen die Struktur nicht anfassen (tragende Wände, Pfeiler, Decken) ohne technisches Projekt und normalerweise Beschluss der Gemeinschaft.
• Fenster zur Fassade austauschen, Terrassen schließen oder eine Klimaanlage mit sichtbarer Außeneinheit installieren betrifft Gemeinschaftselemente und braucht eine Genehmigung: Das sind die typischsten Konflikte.
• Und denken Sie an die kommunale Genehmigung: Viele Innenarbeiten brauchen zumindest eine declaración responsable (Verantwortungserklärung) beim Ayuntamiento.

Goldene Regel: Bevor Sie den Maurer anrufen, fragen Sie den Verwalter. Fünf Minuten Beratung vermeiden Monate des Konflikts (und eine mögliche Abrissanordnung für das ohne Genehmigung Gebaute).

Wenn Sie der Nachbar sind, der nicht einverstanden ist

Sie haben das Recht, Beschlüsse der junta anzufechten, die Sie für gesetz- oder satzungswidrig halten, aber es gibt kurze Fristen dafür, also lassen Sie es nicht liegen. Und ein praktischer Rat: Die meisten Gemeinschaftskonflikte werden gelöst, indem man vor der junta spricht, nicht indem man währenddessen schreit. Verlangen Sie, dass Kostenvoranschläge und Vorschläge vorher verteilt werden: Blind abzustimmen ist das Rezept für Streit.

In Gemeinschaft zu leben heißt, Entscheidungen über ein gemeinsames Vermögen zu teilen. Zu wissen, welche Mehrheit jede Arbeit braucht, macht Sie zu einem besser informierten Nachbarn: Weder der, der aus Prinzip alles blockiert, noch der, der unterschreibt, ohne zu lesen.

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