Was Sie auf Ihrem Grundstück bauen können: Die Bauleitplanung in Klartext

Sie haben ein Grundstück — geerbt, vor Jahren gekauft oder das Sie zu kaufen erwägen — und die große Frage ist: Was kann ich hier bauen? Die Antwort steht nicht in dem, was der Nachbar Ihnen erzählt, noch in dem, was "schon immer so gemacht wurde": Sie steht in der Bauleitplanung Ihrer Gemeinde. Wir übersetzen Ihnen die drei Konzepte, die alles entscheiden.

Wichtiger Hinweis: Die Bauleitplanung entscheidet jedes Ayuntamiento und sie ändert sich mit jedem Plan. Dies ist eine allgemeine und unverbindliche Erklärung; bevor Sie Boden kaufen oder ein Projekt beauftragen, konsultieren Sie die cédula urbanística (Bauplanungsbescheinigung) und einen Fachmann.

1. Klassifizierung: Welche Bodenart es ist

Es ist die erste Frage und die entscheidendste. Der Boden wird grob klassifiziert in:

• Urbano (städtisch): der der konsolidierten Ortskerne, mit Straßen, Strom, Wasser und Kanalisation. Hier kann normalerweise gebaut werden.
• Urbanizable (baubar): heute ist es Feld, aber der Plan sieht vor, dass es eines Tages Stadt wird. Hier zu bauen hängt davon ab, dass der Sektor entwickelt wird: Es kann Jahre dauern.
• No urbanizable (nicht baubar, ländlich): geschützt wegen seiner landwirtschaftlichen, forstlichen, landschaftlichen Werte oder einfach, weil der Plan nicht will, dass es wächst. Hier zu bauen ist stark eingeschränkt: im Allgemeinen nur Bauten, die mit der Feldnutzung verbunden sind, und mit anspruchsvollen Genehmigungen.

Viel Enttäuschung kommt von hier: Ein billiges Grundstück im ländlichen Boden ist kein Schnäppchen, wenn Sie ein Haus wollen. Der niedrige Preis ist meist die Warnung.

Auch städtischer Boden ist nicht alles gleich

Selbst innerhalb des städtischen Bodens gibt es Feinheiten. Ein Bauplatz in einer konsolidierten Straße, mit Gehwegen und an der Tür vorbeiführenden Versorgungen, ist nicht dasselbe wie ein Grundstück in einem halb erschlossenen Sektor, wo die Straßen halb fertig sind. Im zweiten Fall kann es noch ausstehende cargas de urbanización (Erschließungskosten) geben: Kosten für die Fertigstellung der Straßen, der Beleuchtung oder der Kanalisation, die auf die Eigentümer umgelegt werden. Fragen Sie immer, in welchem Stand die Erschließung ist und ob ausstehende Sonderumlagen bestehen: Sie gehören zum realen Preis des Grundstücks, auch wenn sie nicht im Inserat stehen.

Was man im Rathaus fragen sollte

Vor der Verpflichtung löst ein Besuch (oder ein Anruf) in der Bauplanungsabteilung mit der referencia catastral (Katasterreferenz) in der Hand die meisten Zweifel. Fragen Sie:

• Welche clasificación (Bodenklassifizierung) und calificación (Nutzungszuweisung) hat dieses Grundstück?
• Gibt es einen Plan in Aufstellung, der seine Lage ändern könnte?
• Hat das Grundstück eine licencia (Baugenehmigung) oder ein anhängiges Verfahren, oder eine vermerkte Ordnungswidrigkeit?
• Erreichen die Versorgungen (Wasser, Strom, Kanalisation, Zufahrt) es?

Notieren Sie die Namen derer, die Sie bedienen, und bitten Sie, wann immer Sie können, dass man es Ihnen schriftlich gibt: Mündlich ist jeder optimistisch. Das Dokument, das all das zusammenfasst, ist die cédula urbanística.

2. Calificación: Wofür es genutzt werden darf

Innerhalb des städtischen Bodens hat jeder Block eine zugewiesene Nutzung: Wohn-, Gewerbe-, Industrie-, Ausstattungsnutzung (Schulen, Parks)… Sie können kein Wohnhaus errichten, wo der Plan nur Industrie erlaubt, noch einen Wohnblock, wo nur Einfamilienhäuser hineinpassen.

3. Die Parameter: Wie viel und wie

Auch wenn die Nutzung passt, gibt der Plan dem Bau Zahlen:

• Edificabilidad (bauliche Ausnutzbarkeit): wie viele Quadratmeter Sie insgesamt auf Ihrem Grundstück bauen können.
• Ocupación (Grundflächenanteil): welchen Teil des Grundstücks das Gebäude betreten darf (der Rest bleibt frei: Garten, Hof).
• Höhe und Geschosse: wie viele Stockwerke nach oben.
• Retranqueos (Abstandsflächen) und linderos (Grenzen): in welchem Abstand zu den Rändern und zur Straße das Haus stehen muss.

Zwei benachbarte Grundstücke derselben Größe können je nach diesen Parametern sehr verschiedene Häuser erlauben. Darum sagt "mein Grundstück misst 800 m²" fast nichts für sich allein.

Wo man es prüft (verlassen Sie sich nicht aufs Wort)

All das steht im Plan General (Flächennutzungsplan) Ihres Ayuntamiento (Rathaus). Aber niemand erwartet, dass Sie einen tausendseitigen Plan lesen: Dafür gibt es die cédula urbanística, ein kommunales Dokument, das die bauplanerische Lage eines konkreten Grundstücks zusammenfasst. Fordern Sie sie vor dem Kauf von Boden an: Sie ist billig und vermeidet teuren Ärger.

Die klassischen Fehler

1. Kaufen, weil "hier jeder gebaut hat". Was vor Jahrzehnten ohne Genehmigung gemacht wurde, gibt Ihnen heute kein Recht auf nichts; im Gegenteil, es kann Ihnen ein Verfahren einbringen.
2. Grundstücksmeter mit Baumetern verwechseln. Siehe Punkt 3.
3. Nicht schauen, ob ein Plan in Aufstellung ist. Ein neuer Plan kann die Klassifizierung Ihres Bodens ändern, zum Guten oder zum Schlechten.
4. Das Projekt beauftragen, bevor man die Planung prüft. Erst das, was man darf; dann das Wie.

Goldene Regel: Beim Boden kommt Billiges ohne geprüfte Planung teuer. Erst die cédula urbanística; der Traum danach.

Schauen Sie Boden in Cullera oder La Safor an? Bei Llevant Patrimonial helfen wir Ihnen, die bauplanerische Lage eines Grundstücks zu lesen, bevor Sie Ihr Geld verpflichten. Wir eröffnen demnächst.