Eine Wohnung mit laufender Hypothek verkaufen: So funktioniert es

"Kann ich verkaufen, wenn ich noch Hypothek schulde?" Ja. Es ist eine der normalsten Transaktionen des Marktes: Die meisten verkauften Wohnungen haben eine laufende Hypothek. Aber sie hat ihre Mechanik, und man sollte sie kennen, bevor man beim Notar sitzt.

Die Grundidee

Am Tag der Beurkundung werden aus dem Preis, den der Käufer zahlt, zwei Zahlungen geleistet:

1. An die Bank: Was Sie an Hypothek schulden (das Restkapital).
2. An Sie: Der Rest.

Alles geschieht im selben Akt, mit vorbereiteten Schecks oder Überweisungen. Sie müssen nichts vorstrecken: Die Schuld wird aus dem Verkaufspreis selbst beglichen.

Schritt für Schritt

1. Fordern Sie bei der Bank die Restschuldbescheinigung an

Rechtzeitig (ein bis zwei Wochen vorher) fordern Sie bei Ihrer Bank ein Zertifikat mit dem Restkapital zum Unterschriftsdatum an. Diese Zahl wird beim Notar verwendet. Fragen Sie auch nach der Vorfälligkeitsentschädigung: Manche Hypotheken haben sie (mit gesetzlichen Grenzen), andere nicht.

2. Die Bank stellt den Scheck aus oder bereitet die Überweisung vor

Ihre Bank bereitet den Einzug ihres Anteils vor. Beim Notar werden Ihre Bank und — falls der Käufer ebenfalls eine Hypothek aufnimmt — seine Bank anwesend (oder vertreten) sein.

3. Beim Notar: Doppelvorgang

Es werden zwei koordinierte Urkunden unterzeichnet:

• Der Kaufvertrag (compraventa): Der Käufer zahlt Ihnen den Gesamtpreis.
• Die Löschung Ihrer Hypothek: Ihre Bank zieht das Ausstehende ein und erteilt die Quittung.

Der Notar behält die Beträge ein und verteilt sie. Sie gehen mit der Differenz.

4. Die registerliche Löschung (der vergessene Schritt)

Hier liegt das Detail, das die meisten Probleme macht: Dass die Bank einzieht, löscht die Hypothek nicht automatisch aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt). Es braucht eine Löschungsurkunde, die im Register eingetragen wird.

Wenn das nicht geschieht, erscheint die Hypothek weiterhin als Belastung, obwohl sie bezahlt ist. Wen interessiert das? Den nächsten Käufer und seine Bank. Lassen Sie diesen Vorgang nicht hängen: Er hat Kosten (Notar + Register), aber sie sind klein im Vergleich zu dem Ärger, ihn Jahre später nachzuholen.

Was passiert, wenn Sie mehr schulden, als die Wohnung wert ist

Wenn das Restkapital den Verkaufspreis übersteigt (heute selten, aber es existiert), tilgt der Verkauf die Schuld nicht allein. Man muss mit der Bank verhandeln: Entweder Sie bringen die Differenz auf, oder man vereinbart einen Schuldenerlass, oder man restrukturiert. Das muss mit der Bank besprochen werden, bevor Sie die Anzahlung unterschreiben — nicht danach.

Wenn der Käufer ebenfalls eine Hypothek hat

Dann sitzen zwei Banken am Tisch und die Koordination übernimmt das Notariat: Die Bank des Käufers zahlt, aus dieser Zahlung wird Ihre Hypothek getilgt, und der Rest geht an Sie. Für Notare ist das Routine; für Sie ist die einzige Aufgabe, Ihre Restschuldbescheinigung bereit und rechtzeitig zu haben.

Realistische Fristen

• Restschuldbescheinigung: fordern Sie sie mindestens 2 Wochen vor der Unterschrift an.
• Registerliche Löschungsurkunde: Sie kann am selben Tag oder in den Tagen danach unterzeichnet werden; die Eintragung dauert einige Wochen.
• Wenn Ihre Bank mit Bescheinigungen langsam ist (kommt vor), fordern Sie früher an: Das ist der typische Engpass.

Fehler, die die Unterschrift verzögern

1. Die Restschuldbescheinigung in derselben Woche wie die Beurkundung anzufordern.
2. Nicht nach der Vorfälligkeitsentschädigung zu fragen und sie beim Notar zu entdecken.
3. Die registerliche Löschung zu vergessen und die Belastung lebendig zu lassen.
4. Eine Anzahlung mit Beurkundungstermin zu unterschreiben, ohne mit der Bank gesprochen zu haben.

Mit Hypothek zu verkaufen mindert den Wert Ihrer Wohnung nicht und kompliziert den Verkauf nicht: Es ist das Normale. Das Einzige, was die Dinge kompliziert, ist, ohne gemachte Hausaufgaben zum Notar zu kommen.

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