Come scegliere un'agenzia immobiliare per vendere casa: 9 domande scomode

Scegliere chi vende la tua casa significa scegliere chi negozia per te l'operazione più grande della tua vita. Eppure, la maggior parte firma con la prima agenzia che passa dalla porta o con quella che «stima più in alto». Criterio sbagliato, in entrambi i casi.

Ecco le domande che separano i professionisti dai ciarlatani. Falle tutte, e guarda più al come rispondono che a ciò che rispondono.

1. «Come avete calcolato questo prezzo?»

L'unica risposta valida include dei testigos (vendite reali e recenti di abitazioni comparabili nella zona). Se la valutazione arriva senza dati («conosco la zona», «per la mia esperienza»), è un'opinione, non una valutazione.

E diffida della valutazione più alta di tutte se priva di fondamento: a volte il prezzo viene gonfiato per ottenere la tua firma, non per vendere la tua casa.

2. «Cosa farete esattamente per venderla?»

Chiedi il piano di vendita per iscritto: fotografia professionale, portali su cui verrà pubblicata, eventuali annunci in evidenza, come vengono gestite le visite, ogni quanto ti aggiornano. «La muoviamo molto» non è un piano.

3. «Quanto ci mettono a vendersi le case come la mia?»

Un'agenzia che lavora la zona conosce i tempi medi di vendita per tipologia. Se non li conosce, non lavora la zona: è solo di passaggio.

4. «Esclusiva o no, e perché mi converrebbe?»

Guarda se ti spiega entrambe le opzioni con pro e contro, o se ti spinge verso l'esclusiva senza argomenti. Un professionista ti dice quando l'esclusiva conviene a te, non a lui.

5. «Cosa succede se non sono soddisfatto?»

Durata dell'incarico, condizioni di recesso, cosa succede se vendi da solo. Tutto deve stare nel contratto, non nella conversazione. Se ti dicono «tanto non succederà», insisti.

6. «Chi mi seguirà?»

In molte agenzie, chi acquisisce la tua casa (il simpatico commerciale) non è chi la vende (un'altra persona che non conoscerai). Chiedi chi gestisce le visite, chi negozia e come ti terranno informato. Vuoi un nome e un numero di telefono, non un ufficio.

7. «Siete iscritti come agenti?»

Nella Comunitat Valenciana, l'intermediazione immobiliare richiede l'iscrizione al Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria (Decreto 98/2022) (il registro spagnolo degli agenti di intermediazione immobiliare). È una domanda legittima e la risposta dovrebbe essere chiara: sì, con numero di iscrizione; oppure «in corso», con onestà. La vaghezza, qui, è un brutto segnale.

8. «Che provvigione chiedete e cosa include?»

Fatti spiegare nel dettaglio cosa rientra nella provvigione: foto, portali, assistenza dal notaio. E se ci sono costi extra (alcune agenzie addebitano a parte la fotografia o gli annunci in evidenza). Niente clausole nascoste.

9. «Mi fate vedere case che avete venduto qui intorno?»

Non testimonianze con nomi di fantasia: operazioni reali nella zona, con i prezzi di chiusura se possibile. Un'agenzia con un track record locale lo mostra senza problemi. Una senza track record cambia discorso.

Campanelli d'allarme (scappa)

• Valutazione molto più alta delle altre senza testigos a sostenerla.
• Pressione per firmare oggi: «questo prezzo vale solo se firmi adesso».
• Esclusive lunghissime (12 mesi) senza clausola di uscita.
• Provvigione anormalmente bassa senza spiegare cosa tagliano.
• Non ti lasciano portare a casa il contratto per leggerlo con calma.
• Promesse di risultato: «te la vendo in due settimane, garantito». Nessuno può garantirlo.

Segnali positivi (resta)

• Ti mostrano i dati prima di chiederti la firma.
• Ti dicono anche cosa non li convince della tua casa o del tuo prezzo.
• Il contratto è chiaro e te lo lasciano leggere con calma.
• Ti spiegano spese e imposte della vendita senza che tu debba chiedere.
• Hanno un ufficio o una presenza reale nella zona, non solo un cellulare.

Il filtro migliore è questo: stanno cercando di vendere a te l'agenzia, o stanno pensando a come vendere la tua casa? Se tutta la conversazione parla di quanto sono bravi loro e mai della tua abitazione, hai già la risposta.

Scegliere bene richiede un pomeriggio di colloqui. Scegliere male costa mesi e migliaia di euro. Il pomeriggio vale la pena.

Da Llevant Patrimonial rispondiamo alle nove domande prima ancora che tu le faccia. Apriamo a breve a Cullera.