Comprare per ristrutturare e rivendere: i numeri da guardare

Comprare a poco, ristrutturare e vendere con margine. Sulla carta è l'operazione più redditizia dell'immobiliare residenziale. In pratica è dove più gente perde soldi, perché i numeri fatti sul tovagliolo del bar non sono i numeri reali.

Questo non è un corso di flipping: è il foglio di calcolo onesto che dovresti fare prima di comprare.

La formula completa (quella vera)

Utile = Prezzo di vendita − (Prezzo di acquisto + Ristrutturazione + Spese di acquisto + Spese di vendita + Imposte + Costo del denaro + Il tuo tempo)

Riga per riga, perché ognuna nasconde una trappola.

Prezzo di acquisto

Non è il prezzo dell'annuncio: è il prezzo negoziato e scritturato («escriturado» in spagnolo: formalizzato con la scrittura notarile), più le spese di acquisto (notaio, registro, imposte di trasferimento). In un acquisto da investitore, quelle spese esistono come in qualsiasi altro acquisto.

Ristrutturazione: il preventivo reale

Qui muoiono la maggior parte delle operazioni. Il preventivo reale non è quello che ti dice a voce il muratore: è quello più un 15-20 % di imprevisti (in ristrutturazione saltano sempre fuori: impianti, umidità, struttura). E più il costo del tempo: ogni mese di cantiere è un mese in cui paghi spese senza vendere.

Regole:

• Preventivo per iscritto, con voci chiuse, prima di comprare. Se non sai quanto costa ristrutturarlo, non sai se l'operazione è redditizia.
• Ristruttura per vendere, non per te: materiali corretti e neutri, niente capricci. L'acquirente non paga la tua cucina di design (lo spieghiamo qui).
• Attenzione alle licenze: a seconda dell'entità dei lavori, serve la licenza edilizia. Senza, non esiste ristrutturazione legale.

Prezzo di vendita: il numero onesto

Non il prezzo che «si potrebbe raggiungere» nello scenario migliore: il prezzo dei testigos reali (vendite reali comparabili) di appartamenti ristrutturati comparabili nella zona, oggi. E togli un margine di trattativa.

Errore tipico: calcolare con il prezzo di vendita sognato e il costo di ristrutturazione ottimistico. Se l'operazione torna solo con entrambi i numeri favorevoli insieme, non è un'operazione: è una scommessa.

Spese di vendita e imposte

Provvigione dell'agenzia, plusvalía municipal (l'imposta comunale spagnola sull'incremento di valore dei terreni), IRPF (l'imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche) sul guadagno (tassi sulla differenza, e qui non c'è esenzione per reinvestimento perché non è la tua abitazione principale), notaio. Sommali tutti: di solito si mangiano una bella fetta del margine apparente.

Il costo del denaro

Se finanzi l'acquisto, ogni mese paghi interessi. Se usi i tuoi soldi, hanno un costo opportunità. Un'operazione che impiega 12 mesi invece di 6 può restare redditizia sulla carta ed essere rovinosa in pratica.

Il tuo tempo

Il flipping a tempo parziale compete con il tuo lavoro. Valuta le ore: se l'utile finale equivale a uno stipendio mediocre per centinaia di ore di gestione, forse il rischio non compensa.

Il filtro rapido: la regola del 70 % (orientativa)

Una regola pratica usata dagli investitori: non pagare l'appartamento più del 70 % del prezzo di vendita atteso meno il costo della ristrutturazione. Non è una legge, è un filtro per scartare in fretta ciò che non torna nemmeno nel migliore dei casi.

Esempio orientativo: se i ristrutturati si vendono a 200.000 e la ristrutturazione costa 40.000, non pagare l'acquisto più di 100.000 (70 % di 200.000 = 140.000 − 40.000). Se te ne chiedono 130.000, l'operazione non ha margine di sicurezza.

I rischi che nessuno racconta su Instagram

• Il mercato si muove mentre ristrutturi. Compri in un mercato in salita e vendi in uno piatto: il margine evapora.
• La ristrutturazione si allunga. Ogni mese in più è spesa e rischio.
• Saltano fuori problemi strutturali. Una trave, un'umidità di facciata, amianto: l'imprevisto che si mangia l'utile.
• Non vendi al prezzo calcolato. E allora hai un appartamento ristrutturato fermo, che continua a costarti spese.
• La fiscalità dell'investitore non è quella del privato che vende casa sua: niente esenzioni da abitazione principale.

Quando invece ha senso

• Conosci la zona e i suoi prezzi di chiusura per davvero.
• Hai una squadra di ristrutturazione affidabile e preventivi chiusi prima di comprare.
• Compri con uno sconto reale (eredità con fretta, appartamenti molto deteriorati che altri scartano).
• Il margine regge una deviazione del 20 % sui costi e del 10 % sul prezzo di vendita. Se non regge questo, non c'è margine: c'è speranza.

Il flipping non è comprare a poco: è comprare con i numeri. L'operazione si vince all'acquisto, con la calcolatrice, non alla vendita con il marketing.

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