Comprare sulla carta: cosa controllare prima di firmare

Comprare sulla carta (sobre plano) è pagare oggi per una casa che non esiste ancora: scegli pianta, orientamento e finiture, di solito a un prezzo migliore rispetto all'abitazione finita. In cambio, assumi un rischio evidente: tra la tua firma e la consegna possono passare mesi o anni, e molte cose possono andare storte. Ecco cosa devi controllare prima di firmare qualsiasi cosa.

Cosa significa comprare "sulla carta"

Significa comprare a partire da un progetto: planimetrie, memoria de calidades (il capitolato dei materiali) e una data di consegna stimata. Non c'è abitazione da visitare, quindi tutto ciò che ti promettono vive nelle carte. Per questo la regola numero uno è semplice: se non è scritto, non esiste.

Prima cosa: licenza e promotore

Prima di consegnare un solo euro, verifica due cose:

• Licencia de obras (la licenza edilizia). Il promotore deve avere (o essere in condizione di ottenere) la licenza comunale per costruire. Senza licenza non c'è opera legale, e senza opera non c'è consegna. Chiedila per iscritto.
• Chi è il promotore. Non è lo stesso un'impresa con un curriculum e promozioni consegnate che una società creata per un'unica opera. Guarda la sua storia, se ha consegnato in tempo altre volte e in che stato finanziario si trova. Un avvocato può aiutarti a fare questa verifica.

Se qualcosa di questo fallisce o ti mettono ostacoli a mostrarlo, fermati. Le fretta del "restano solo due unità" non è un argomento.

I tuoi anticipi devono essere garantiti

Ecco il punto più importante di tutto l'articolo: le somme che versi in acconto prima della consegna devono essere garantite dal promotore (tramite fideiussione bancaria o assicurazione). È un obbligo legale pensato esattamente per il tuo caso: se l'opera non si termina o non ti consegnano l'abitazione, puoi recuperare l'anticipato.

Nella pratica, questo significa:

1. Non versare acconti senza che ti diano la garanzia individualizzata a tuo nome.
2. Conserva tutti i giustificativi di pagamento: sono la tua prova di quanto versato.
3. Diffida se ti chiedono pagamenti "in nero" o per vie informali: ciò che non resta registrato non è garantito.

Il contratto: cosa deve dire sì o sì

Il documento che firmi (di solito un contratto privato di compravendita) dovrebbe riportare, come minimo:

• Identificazione esatta dell'abitazione: scala, piano, interno, superficie, ripostiglio e posto auto se inclusi.
• Prezzo totale e forma di pagamento: quanto paghi ora, quanto durante i lavori e quanto alla escritura (l'atto notarile di compravendita). Che il calendario dei pagamenti sia legato a tappe dei lavori, non a date arbitrarie.
• Data di consegna (o termine massimo) e cosa succede se si ritarda: penale, tuo diritto a risolvere il contratto e recuperare il pagato.
• Memoria de calidades allegata: materiali, marche o gamme, infissi, climatizzazione. È ciò che ti permetterà di reclamare se ti consegnano qualità inferiori.
• La garanzia sulle somme anticipate, identificata espressamente.

Leggilo tutto. Se ci sono clausole che non capisci, falle revisionare da un avvocato prima di firmare: un contratto sulla carta si firma una volta e ti vincola per anni.

Tempi, ritardi e il tuo diritto a uscirne

I ritardi nei lavori sono frequenti, e non tutti ti danno diritto a risolvere il contratto. Per questo importa che il contratto fissi un termine di consegna chiaro e le conseguenze dell'inadempimento. In termini generali, se il promotore non consegna nel termine pattuito (o l'abitazione non arriva a terminarsi), puoi risolvere il contratto ed esigere la restituzione dell'anticipato con le sue garanzie.

Attenzione alle proroghe automatiche o alle clausole che lasciano la data di consegna "da stimare": più la data è vaga, più sarà difficile reclamare dopo.

Le spese: non dimenticare l'IVA

Nella nuova costruzione non paghi l'ITP (l'imposta spagnola sui trasferimenti) come nell'usato: la compravendita di abitazione nuova tassa per IVA (più l'imposta sugli Atti Giuridici Documentati nella escritura). Sono percentuali fissate per legge che variano secondo il tipo di abitazione, quindi chiedi al tuo consulente il calcolo esatto per il tuo caso e sommalo al prezzo fin dall'inizio. Molti acquirenti si prendono la sorpresa dal notaio.

E se chiederai un mutuo: le banche finanziano acquisti sulla carta, ma di solito erogano per fasi secondo l'avanzamento dei lavori. Parla con la tua banca prima di firmare il contratto con il promotore.

Lista rapida prima di firmare

• [ ] Licencia de obras verificata.
• [ ] Promotore con curriculum verificabile.
• [ ] Garanzia sulle somme anticipate, a tuo nome.
• [ ] Contratto con abitazione identificata, prezzo, calendario dei pagamenti, data di consegna e penali.
• [ ] Memoria de calidades allegata.
• [ ] Calcolo di IVA e spese fatto con un consulente.
• [ ] Un avvocato ha revisionato il contratto.

Comprare sulla carta può essere un grande acquisto: casa nuova, la scegli a tuo gusto e di solito paghi meno. Ma è un acquisto di carte, non di mattoni, e le carte vanno lette tutte.

Avviso: queste sono informazioni generali e divulgative, non consulenza legale. Ogni promozione e ogni contratto sono diversi: per il tuo caso concreto, consulta un avvocato prima di firmare.

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