Quanto costa vendere una casa: spese e imposte spiegate

«Vendo a 200.000 €, mi tengo 200.000 €.» Magari. Tra la firma delle arras (la caparra del preliminare spagnolo) e i soldi sul tuo conto c'è una serie di spese e imposte che conviene conoscere prima di fissare il prezzo, perché cambiano il numero che ti resta davvero in tasca.

Questa è una spiegazione generale, non un calcolo personale: ogni vendita dipende dal tuo caso. Per cifre esatte, parla con il tuo consulente fiscale.

1. La provvigione dell'agenzia

Se vendi con un'agenzia immobiliare, la sua provvigione è la prima spesa. Non esiste una percentuale ufficiale: si negozia e di solito si esprime come percentuale del prezzo di vendita. Aggiungi l'IVA corrispondente.

Chiedi sempre: la provvigione include fotografia, portali in evidenza e assistenza fino al notaio, o sono extra?

2. La plusvalía municipal (IIVTNU)

L'Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (l'imposta spagnola sull'incremento di valore dei terreni urbani) lo riscuote il comune dove si trova l'abitazione. Tassa l'incremento del valore del suolo tra quando hai comprato e quando vendi.

Due cose importanti:

• Se il suolo non si è rivalutato (o ha perso valore), la legge attuale permette di dimostrarlo e l'imposta può essere zero o molto bassa. Non si paga più «perché sì» come prima della riforma.
• Ogni comune applica i propri coefficienti entro i limiti di legge, quindi l'importo varia da comune a comune.

Il termine per pagarla è breve (di solito 30 giorni lavorativi dalla escritura, l'atto notarile spagnolo), quindi non lasciarla per ultima.

3. L'IRPF: il guadagno patrimoniale

Il fisco considera la differenza tra quanto ti è costata la casa (acquisto + spese + ristrutturazioni documentate) e quanto ricavi dalla vendita (prezzo − spese di vendita) un guadagno patrimoniale, tassato per scaglioni nella «base del risparmio» dell'IRPF (la parte dell'imposta riservata ai redditi di capitale).

Ci sono esenzioni e riduzioni che conviene conoscere:

• Abitazione principale e reinvestimento: se vendi la tua abitazione principale e reinvesti l'importo in un'altra abitazione principale entro i termini, il guadagno può restare esente. Ha condizioni rigide (termini, cosa si considera abitazione principale).
• Over 65: esenzione del guadagno sulla vendita dell'abitazione principale, senza bisogno di reinvestire.
• Dazione in pagamento e casi speciali: hanno un loro trattamento.

È qui che si gioca più denaro ed è qui che si commettono più errori. Consulta un consulente fiscale prima di firmare le arras, non dopo la stipula.

4. Cancellazione dell'ipoteca

Se devi ancora l'ipoteca, va cancellata al Registro (il registro immobiliare spagnolo). Anche se la banca trattiene il debito dal prezzo di vendita, la cancellazione registrale è una pratica a parte con il suo costo: parcella notarile dell'atto di cancellazione e diritti di registro.

Attenzione: anche se hai finito di pagare l'ipoteca anni fa, se non l'hai cancellata al Registro risulta ancora come gravame. Controllalo per tempo.

5. Notaio e Registro

L'atto di compravendita lo paga di norma l'acquirente, ma ci sono parti che toccano a te come venditore: l'atto di cancellazione dell'ipoteca se c'è, e le copie che richiedi. Non è la voce più grande, ma conta.

6. Il certificato energetico

Vendere senza certificato di efficienza energetica non è un'opzione: è obbligatorio per annunciare e stipulare, e le multe per non averlo sono reali. Il suo costo è modesto rispetto a tutto il resto, ma va commissionato per tempo perché il tecnico deve visitare l'abitazione.

7. Altre spese che si dimenticano

• Comunità di proprietari: devi consegnare il certificato di essere in regola con le quote. Se devi quote, si trattengono dal notaio.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l'imposta comunale spagnola sugli immobili): quello dell'anno si ripartisce tra acquirente e venditore secondo gli accordi (per legge, in mancanza di accordo, lo paga chi è proprietario al 1° gennaio).
• Arras non rispettate: se firmi delle arras penitenziali e come venditore ti tiri indietro, restituisci il doppio. Non è una «spesa», ma è un rischio da conoscere.

Il numero che conta

Prima di fissare il prezzo, fai questo conto su un foglio:

Prezzo di vendita − ipoteca residua − provvigione − plusvalía municipal − IRPF stimato − spese di cancellazione e certificati = quello che ti resta.

Questo è il tuo numero reale. Tutto il resto è decorazione. Se lo fai all'inizio, eviti la spiacevole sorpresa di scoprire le spese quando hai già firmato un prezzo.

Regola pratica: chiedi al tuo consulente una stima di IRPF e plusvalía prima di firmare le arras. È il momento in cui puoi ancora negoziare il prezzo con tutte le informazioni.

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