Fiscalità di base nella vendita di una casa: IRPF ed esenzioni

Di tutti i numeri di una vendita, quello fiscale è quello che muove più soldi ed è quello che meno si calcola in tempo. Il guadagno dalla vendita della tua casa si tassa nell'IRPF (l'imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche), e ci sono esenzioni che possono farti risparmiare migliaia di euro… se le pianifichi prima di firmare, non dopo.

Avviso importante: questa è una spiegazione generale e divulgativa. La fiscalità dipende dalla tua situazione personale e la normativa cambia. Per il tuo caso concreto, consulta sempre un consulente fiscale.

La ganancia patrimonial: il conto di base

L'Hacienda (l'Agenzia delle Entrate spagnola) considera che tu abbia ottenuto una ganancia patrimonial (una plusvalenza patrimoniale) dalla differenza tra:

• Valore di trasmissione: quello che ti pagano, meno le spese della vendita (la commissione dell'agenzia, per esempio).
• Valore di acquisizione: quello che ti è costato (prezzo d'acquisto + spese d'acquisto: notaio, registro, imposte di allora) più le ristrutturazioni e i miglioramenti che puoi giustificare con fattura.

Questa differenza si tassa nella base del ahorro (la base del risparmio) dell'IRPF, per scaglioni: maggiore il guadagno, maggiore l'aliquota. Le aliquote esatte le fissa la legge di ogni anno; il tuo consulente ti dirà quelle in vigore.

Nota il dettaglio chiave: le ristrutturazioni con fattura riducono il guadagno. Quella ristrutturazione del bagno di cui hai buttato la fattura ti sta costando soldi due volte.

Esenzione per reinvestimento nell'abitazione principale

È l'esenzione più potente e la più condizionata. Se vendi la tua abitazione principale e reinvesti l'importo ottenuto in un'altra abitazione principale nel termine legale (i due anni precedenti o successivi alla vendita), il guadagno resta esente.

Condizioni che di solito non si rispettano:

• Deve essere la tua vera abitazione principale: averci risieduto per un tempo minimo in modo continuativo. Non vale l'appartamento che affitti né la seconda casa.
• Il reinvestimento deve essere in un'altra abitazione principale, non in un qualsiasi immobile.
• Se reinvesti solo una parte, l'esenzione è proporzionale.

Se stai pensando di vendere per comprare qualcos'altro, pianifica la sequenza delle date con il tuo consulente prima di firmare qualsiasi cosa. Un mese di sfasamento può costarti l'esenzione.

Over 65: esenzione senza reinvestire

Chi ha 65 anni o più e vende la propria abitazione principale è esente dal tassare il guadagno, senza dover reinvestire l'importo. È una delle esenzioni più sconosciute e più preziose.

Attenzione: si applica all'abitazione principale. Per altri immobili (seconde case, locali), gli over 65 hanno una via diversa: l'esenzione se l'importo viene destinato a una rendita vitalizia in termini e condizioni. Di nuovo: consulente.

Altri casi con trattamento speciale

• Dación en pago (la cessione dell'immobile in pagamento) dell'abitazione principale per estinguere il mutuo: ha un'esenzione propria in determinate condizioni.
• Persone in situazione di dipendenza grave o grande dipendenza che vendono la loro abitazione principale: anch'esse contemplate.
• Successioni: chi eredita non tassa sul guadagno del defunto in quel momento, ma quando venderà quanto ereditato, il suo valore di acquisizione sarà quello dell'eredità (quello dichiarato in successione). Vendere subito dopo aver ereditato di solito genera poca plusvalenza; aspettare anni, molta.

Errori cari e frequenti

1. Calcolarlo dopo aver firmato la caparra. A quel punto il prezzo è già chiuso e non c'è margine per pianificare.
2. Buttare le fatture delle ristrutturazioni. Ogni fattura persa è guadagno che tassa di più.
3. Credere che «essendo casa mia, non pago». L'abitazione principale non è esente di default: lo è se reinvesti o se hai 65+.
4. Confondere la plusvalía municipal (l'imposta comunale spagnola sull'incremento di valore dei terreni) con l'IRPF. Sono due imposte diverse (la plusvalía, qui). Si pagano entrambe.
5. Non dichiarare la vendita. L'Hacienda incrocia i dati del notariato e del registro. La vendita si dichiara nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui si roga.

Il momento di farlo

Prima di fissare il prezzo. La stima fiscale fa parte del numero netto della tua vendita: prezzo − mutuo − spese − imposte = quello che ti resta. Se la fai alla fine, la sorpresa arriva quando non puoi più farci nulla.

Conserva da oggi: escritura de compra (l'atto d'acquisto), fatture d'acquisto e di ristrutturazione, giustificativi delle spese di vendita. Quella cartella è denaro.

Vendi a Cullera o nella Safor? In Llevant Patrimonial ti aiutiamo a mettere in fila tutti i numeri — inclusa una prima stima fiscale orientativa — prima di firmare. Apriamo prossimamente. E per il calcolo definitivo, ti raccomanderemo un consulente fiscale.