Vendere un appartamento con mutuo in corso: come funziona

"Si può vendere se devo ancora il mutuo?" Sì. È una delle operazioni più normali del mercato: la maggior parte degli appartamenti in vendita ha un mutuo in corso. Ma ha la sua meccanica, e conviene conoscerla prima di sedersi dal notaio.

L'idea di base

Il giorno della escritura (il rogito), dal prezzo pagato dall'acquirente si fanno due pagamenti:

1. Alla banca: ciò che devi del mutuo (il capitale residuo).
2. A te: il resto.

Tutto avviene nello stesso atto, con assegni o bonifici preparati. Non devi anticipare nulla: il debito si estingue con il prezzo stesso della vendita.

Passo dopo passo

1. Chiedi alla banca il certificato di debito residuo

Con anticipo (una o due settimane), chiedi alla tua banca un certificato con il capitale residuo alla data della firma. Quella cifra è quella che si userà dal notaio. Chiedi anche della commissione di estinzione anticipata: alcuni mutui la prevedono (con limiti di legge) e altri no.

2. La banca emette l'assegno o prepara il bonifico

La tua banca prepara l'incasso della sua parte. Dal notaio saranno presenti (o rappresentate) la tua banca e, se anche l'acquirente chiede un mutuo, la sua.

3. Dal notaio: doppia operazione

Si firmano due atti coordinati:

• La compravendita: l'acquirente ti paga il prezzo totale.
• La cancellazione del tuo mutuo: la tua banca incassa il residuo e rilascia la carta de pago (la quietanza di pagamento).

Il notaio trattiene le somme e le distribuisce. Tu esci con la differenza.

4. La cancellazione dal registro (il passo che si dimentica)

Qui sta il dettaglio che dà più problemi: il fatto che la banca incassi non cancella automaticamente il mutuo dal Registro de la Propiedad. Serve una escritura de cancelación iscritta nel Registro.

Se non si fa, il mutuo continua a risultare come gravame anche se estinto. A chi importa? Al prossimo acquirente e alla sua banca. Non lasciare in sospeso questa pratica: ha un costo (notaio + registro), ma è piccolo rispetto al pasticcio di farlo anni dopo.

Cosa succede se devi più di quanto vale l'appartamento

Se il capitale residuo supera il prezzo di vendita (poco comune oggi, ma esiste), la vendita da sola non estingue il debito. Bisogna negoziare con la banca: o versi la differenza, o si concorda una quita (uno stralcio del debito), o si ristruttura. Di questo bisogna parlare con la banca prima di firmare le arras (la caparra confirmatoria), non dopo.

Se anche l'acquirente ha un mutuo

Allora ci sono due banche al tavolo e il coordinamento lo gestisce il notaio: la banca dell'acquirente paga, da quel pagamento si cancella il tuo mutuo, e il resto va a te. È routine per i notai; per te, l'unico compito è avere il certificato di debito pronto e in tempo.

Tempistiche realistiche

• Certificato di debito: chiedilo 2 settimane prima della firma come minimo.
• Escritura de cancelación dal registro: si può firmare lo stesso giorno o nei giorni successivi; l'iscrizione richiede alcune settimane.
• Se la tua banca è lenta con i certificati (succede), anticipa la richiesta: è il tipico collo di bottiglia.

Errori che ritardano la firma

1. Chiedere il certificato di debito la stessa settimana del rogito.
2. Non chiedere della commissione di estinzione e scoprirla dal notaio.
3. Dimenticare la cancellazione dal registro e lasciare il gravame in vita.
4. Firmare le arras con data di rogito senza aver parlato con la banca.

Vendere con il mutuo non toglie valore al tuo appartamento né complica la vendita: è la normalità. L'unica cosa che complica le cose è arrivare dal notaio senza aver fatto i compiti.

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