Hoe een woning wordt getaxeerd: waar een professional naar kijkt voordat hij een prijs vaststelt

De prijs is de belangrijkste beslissing van de hele verkoop. Een goed geprijsd appartement verkoopt binnen weken; hetzelfde appartement met een verkeerde prijs verpietert maandenlang op de portals en wordt uiteindelijk verkocht voor minder dan wanneer het vanaf het begin goed was geprijsd.

Taxeren is geen gokken en geen kopiëren van de buren. Het is een methode. Dit is waar een professional naar kijkt.

1. De referentieverkopen: echte vergelijkbare verkopen

De basis van elke serieuze taxatie zijn de testigos (referentieverkopen): woningen die lijken op de uwe en recent in de buurt zijn verkocht. Lijken betekent: dezelfde of een zeer nabije buurt, vergelijkbaar oppervlak, vergelijkbaar type (appartement, penthouse, begane grond), vergelijkbare ouderdom en staat.

Twee nuances die alles veranderen:

• Verkoopprijs, geen vraagprijs. De portals tonen waarvoor wordt geadverteerd; wat telt is waarvoor wordt gesloten. Een appartement dat voor 190.000 € wordt geadverteerd en voor 172.000 € wordt verkocht, is een referentie van 172.000, niet van 190.
• Recent. De markt beweegt. Referenties van twee jaar geleden in een buurt die is veranderd, zijn weinig waard.

Als iemand uw appartement taxeert zonder u referenties te laten zien, taxeert hij niet: hij geeft een mening.

2. De locatie binnen de locatie

"Cullera" is geen prijs. Binnen dezelfde gemeente zijn er straten die 20 % meer waard zijn dan andere op twee stratenblokken afstand: oriëntatie, geluid, uitzicht, nabijheid van het strand of het centrum, voorzieningen. Een professional past de prijs straat per straat aan, niet per gemeente.

3. De werkelijke staat van het pand

Hier wordt het meest gediscussieerd met de eigenaar, en terecht: uw appartement lijkt u beter dan het is omdat het uw appartement is. Een taxateur kijkt met de ogen van een koper:

• Renovaties: een gerenoveerde keuken en badkamer tellen mee; een renovatie van 25 jaar geleden telt niet mee als "gerenoveerd".
• Installaties: elektriciteit, sanitair, kozijnen. Wat de koper zal moeten vervangen, wordt afgetrokken.
• Certificado energético (energielabel): een slechte letter drukt de prijs niet omlaag, maar een goede helpt hem te verdedigen.
• VvE en gebouw: gevel, lift, geslaagde of nog komende ITE (technische gebouwinspectie). Een gebouw met een extra aanslag in zicht telt negatief mee.

4. De vraag van vandaag, niet die van gisteren

De prijs wordt niet bepaald door de verkoper of de taxateur: de markt bepaalt hem. De taxatie schat waar dat punt vandaag ligt: hoeveel vraag er is naar dat type woning, hoe lang het duurt voordat de referenties worden verkocht, of de prijzen in de buurt stijgen, dalen of vlak zijn.

5. De tijdfactor

Elke prijs heeft een impliciete termijn. Een prijs kan correct zijn "om binnen 3 maanden te verkopen" en hoog "om binnen 3 weken te verkopen". Als u haast hebt (of niet), zeg het: het verandert het getal.

Oriënterende taxatie versus officiële taxatie: niet hetzelfde

Haal ze niet door elkaar:

• De oriënterende taxatie (die van een makelaar) dient om de verkoopprijs te bepalen. Het is een onderbouwde professionele mening, geen officieel document.
• De officiële taxatie wordt gedaan door een erkende taxateur en de bank vraagt erom om de koper een hypotheek te verstrekken. Die kan lager uitvallen dan uw verkoopprijs, en dan heeft de koper een probleem (of u onderhandelt opnieuw).

Dat uw appartement X "waard" is voor u, betekent niet dat de bank het voor de koper op X taxeert. Houd daar rekening mee bij het onderhandelen.

De klassieke fout: hoog inzetten "om te onderhandelen"

"We zetten 10 % hoger in, er wordt toch altijd onderhandeld." Het is de zin die in deze sector het meeste geld kost. De portals sorteren op prijs en kopers filteren op bereik: als uw appartement 180.000 waard is en u zet het voor 200.000 te koop, zien de mensen die tot 185.000 zoeken u niet (uw echte kopers) en zien de mensen die tot 210.000 zoeken u wel (die vergelijken met betere appartementen dan het uwe).

Resultaat: weinig bezichtigingen, nul biedingen, en na drie maanden zakt u naar 185.000 met het bordje "al 90 dagen gepubliceerd". De markt ruikt wanhoop en biedt lager. Vanaf dag één met de juiste prijs de markt op gaan is geen weggeven: het is meer en beter verkopen.

Als een makelaar u ver boven de anderen taxeert zonder u referenties te laten zien, gelooft hij waarschijnlijk zelf niet in die prijs: hij wil uw handtekening. De taxatie die telt, is degene die met gegevens tegenover een koper kan worden verdedigd.

Wilt u een eerlijke oriënterende taxatie van uw woning in Cullera of La Safor? Vraag hem hier aan. Vrijblijvend en met de referenties voorop.