Kopen om te renoveren en te verkopen: de cijfers waar u naar moet kijken

Goedkoop kopen, renoveren en met marge verkopen. Op papier is het de meest rendabele operatie in het residentiële vastgoed. In de praktijk is het waar de meeste mensen geld verliezen, omdat de cijfers die op het bierviltje in de kroeg worden gemaakt niet de echte cijfers zijn.

Dit is geen flipping-cursus: het is de eerlijke spreadsheet die u zou moeten maken voordat u koopt.

De volledige formule (de echte)

Winst = Verkoopprijs − (Aankoopprijs + Renovatie + Aankoopkosten + Verkoopkosten + Belastingen + Kosten van het geld + Uw tijd)

We lopen ze regel voor regel door, want elke regel verbergt een valkuil.

Aankoopprijs

Niet de prijs van de advertentie: het is de onderhandelde en in de escritura (notariële akte) vastgelegde prijs, plus de aankoopkosten (notaris, register, overdrachtsbelasting). Bij een aankoop door een investeerder bestaan die kosten net zo goed als bij elke aankoop.

Renovatie: het echte budget

Hier sneuvelen de meeste operaties. Het echte budget is niet wat de aannemer mondeling zegt: dat is het plus 15-20 % onvoorzien (bij een renovatie komt er altijd iets bij: installaties, vocht, constructie). En plus de kosten van de tijd: elke maand bouw is een maand kosten betalen zonder te verkopen.

Regels:

• Begroot schriftelijk, met gesloten posten, voordat u koopt. Als u niet weet wat de renovatie kost, weet u niet of de operatie rendabel is.
• Renoveer om te verkopen, niet voor uzelf: correcte en neutrale materialen, geen fratsen. De koper betaalt niet voor uw designkeuken (dat leggen we hier uit).
• Let op de vergunningen: afhankelijk van de omvang hebt u een bouwvergunning nodig. Zonder is er geen legale renovatie.

Verkoopprijs: het eerlijke getal

Niet de prijs die het "zou kunnen halen" in het beste scenario: de prijs van echte referentieverkopen (testigos) van vergelijkbare gerenoveerde appartementen in de buurt, vandaag. En trek daar een onderhandelingsmarge van af.

Typische fout: rekenen met de gedroomde verkoopprijs en de optimistische renovatiekosten. Als de operatie alleen uitkomt met beide getallen tegelijk in uw voordeel, is het geen operatie: het is een gok.

Verkoopkosten en belastingen

Makelaarscourtage, plusvalía municipal (gemeentelijke meerwaardebelasting), IRPF over de winst (u betaalt belasting over het verschil, en hier is geen vrijstelling voor herinvestering omdat het niet uw vivienda habitual (eigen woning) is), notaris. Tel ze allemaal op: ze happen meestal een flinke hap uit de schijnbare marge.

De kosten van het geld

Als u de aankoop financiert, betaalt u elke maand rente. Als u uw eigen geld gebruikt, heeft dat opportuniteitskosten. Een operatie die 12 maanden duurt in plaats van 6 kan op papier nog steeds rendabel zijn en in de praktijk desastreus.

Uw tijd

Flipping in deeltijd concurreert met uw werk. Waardeer de uren: als de uiteindelijke winst neerkomt op een mager salaris voor honderden uren management, weegt het misschien niet op tegen het risico.

De snelle filter: de 70 %-regel (oriënterend)

Een vuistregel die investeerders gebruiken: betaal voor het appartement niet meer dan 70 % van de verwachte verkoopprijs minus de renovatiekosten. Het is geen wet, het is een filter om snel af te serveren wat zelfs in het beste geval niet uitkomt.

Oriënterend voorbeeld: als gerenoveerde appartementen voor 200.000 worden verkocht en de renovatie 40.000 kost, betaal dan niet meer dan 100.000 voor de aankoop (70 % van 200.000 = 140.000 − 40.000). Als men u 130.000 vraagt, heeft de operatie geen veiligheidsmarge.

De risico's waar niemand op Instagram over vertelt

• De markt beweegt terwijl u renoveert. U koopt in een stijgende markt en verkoopt in een vlakke: de marge verdampt.
• De renovatie loopt uit. Elke extra maand is kosten en risico.
• Er duiken structurele problemen op. Een balk, vocht in de gevel, asbest: het onvoorziene dat de winst opeet.
• U verkoopt niet tegen de berekende prijs. En dan hebt u een gerenoveerd appartement dat stilstaat en kosten maakt.
• De fiscaliteit van de investeerder is niet die van de particulier die zijn huis verkoopt: geen vrijstellingen voor de eigen woning.

Wanneer het wel zin heeft

• U kent de buurt en haar werkelijke slotprijzen echt.
• U hebt een betrouwbaar renovatieteam en gesloten begrotingen voordat u koopt.
• U koopt met echte korting (erfenissen met haast, sterk verwaarloosde appartementen die anderen afserveren).
• De marge houdt een afwijking van 20 % in de kosten en 10 % in de verkoopprijs stand. Als dat niet lukt, is er geen marge: er is hoop.

Flipping is niet goedkoop kopen: het is kopen met cijfers. De operatie wordt gewonnen bij de aankoop, met de rekenmachine, niet bij de verkoop met marketing.

Overweegt u een operatie in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial helpen we u de cijfers voorop te zetten voordat u zich vastlegt. We openen binnenkort.