Op plan kopen: wat u moet controleren vóór u tekent

Op plan kopen is vandaag betalen voor een huis dat nog niet bestaat: u kiest verdieping, oriëntatie en afwerking, normaal gesproken tegen een betere prijs dan de afgewerkte woning. In ruil daarvoor neemt u een evident risico: tussen uw handtekening en de oplevering kunnen maanden of jaren verstrijken, en veel dingen kunnen onderweg misgaan. Dit is wat u moet controleren vóór u iets tekent.

Wat "op plan" kopen betekent

Het betekent dat u koopt op basis van een project: plattegronden, memoria de calidades (materiaal- en kwaliteitsomschrijving) en een geschatte opleverdatum. Er is geen woning te bezichtigen, dus alles wat ze u beloven leeft in papieren. Daarom is regel nummer één eenvoudig: als het niet is opgeschreven, bestaat het niet.

Eerst: vergunning en projectontwikkelaar

Vóór u één euro overhandigt, controleer twee dingen:

• Licencia de obras (bouwvergunning). De promotora (projectontwikkelaar) moet de gemeentelijke vergunning om te bouwen hebben (of in staat zijn haar te verkrijgen). Zonder vergunning is er geen legale bouw, en zonder bouw is er geen oplevering. Vraag haar schriftelijk.
• Wie de promotora is. Het is niet hetzelfde een bedrijf met een trackrecord en opgeleverde projecten als een vennootschap die voor één enkele bouw is opgericht. Bekijk haar traject, of ze andere keren op tijd heeft opgeleverd en in welke financiële staat ze verkeert. Een advocaat kan u helpen deze controle te doen.

Als iets hiervan faalt of ze u belemmeringen opwerpen om het te tonen, stop. De haast van het "er zijn nog maar twee eenheden" is geen argument.

Uw vooruitbetalingen moeten gegarandeerd zijn

Hier is het belangrijkste punt van het hele artikel: de bedragen die u vóór de oplevering à conto overhandigt, moeten door de promotora gegarandeerd zijn (via een aval bancario (bankgarantie) of verzekering). Het is een wettelijke verplichting die precies voor uw geval is bedacht: als de bouw niet wordt voltooid of de woning niet aan u wordt opgeleverd, kunt u het vooruitbetaalde terugkrijgen.

In de praktijk betekent dit:

1. Overhandig geen bedragen à conto zonder dat ze u de geïndividualiseerde garantie op uw naam geven.
2. Bewaar alle betalingsbewijzen: ze zijn uw bewijs van het overhandigde.
3. Wees wantrouwend als ze u "zwarte" betalingen of via informele wegen vragen: wat niet wordt geregistreerd, is niet gegarandeerd.

Het contract: wat er absoluut in moet staan

Het document dat u tekent (normaal gesproken een onderhandse koopovereenkomst) zou minimaal moeten bevatten:

• Exacte identificatie van de woning: portaal, verdieping, letter, oppervlakte, berging en parkeerplaats als ze erbij zitten.
• Totale prijs en betaalwijze: hoeveel u nu betaalt, hoeveel tijdens de bouw en hoeveel bij de escritura (notariële akte). Dat het betalingsschema is gekoppeld aan mijlpalen van de bouw, niet aan willekeurige data.
• Opleverdatum (of maximale termijn) en wat er gebeurt bij vertraging: boete, uw recht om het contract te ontbinden en het betaalde terug te krijgen.
• Memoria de calidades bijgevoegd: materialen, merken of reeksen, timmerwerk, klimaatbeheersing. Het is wat u in staat stelt te reclameren als ze u mindere kwaliteiten opleveren.
• De garantie van de vooruitbetaalde bedragen, uitdrukkelijk geïdentificeerd.

Lees het helemaal. Als er clausules zijn die u niet begrijpt, laat een advocaat het vóór ondertekening beoordelen: een contract op plan wordt één keer getekend en bindt u jarenlang.

Termijnen, vertragingen en uw recht om eruit te stappen

Vertragingen in de bouw zijn frequent, en niet alle geven u recht om het contract te ontbinden. Daarom is het belangrijk dat het contract een duidelijke oplevertermijn vastlegt en de gevolgen van niet-nakoming. In algemene termen: als de promotora niet oplevert binnen de afgesproken termijn (of de woning helemaal niet wordt voltooid), kunt u het contract ontbinden en de teruggave van het vooruitbetaalde met haar garanties eisen.

Let op automatische verlengingen of clausules die de opleverdatum "bij schatting" laten: hoe vager de datum, hoe moeilijker het daarna is te reclameren.

De kosten: vergeet de btw niet

Bij nieuwbouw betaalt u geen ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, overdrachtsbelasting) zoals bij tweedehands: de koop van een nieuwe woning wordt belast met IVA (btw) (plus de belasting op Actos Jurídicos Documentados (gedocumenteerde rechtshandelingen) bij de akte). Het zijn bij wet vastgestelde percentages die variëren naar gelang het type woning, dus vraag uw adviseur de exacte berekening voor uw geval en tel het vanaf het begin bij de prijs op. Veel kopers krijgen de verrassing bij de notaris.

En als u een hypotheek gaat aanvragen: banken financieren aankopen op plan, maar betalen normaal gesproken in fases uit naarmate de bouw vordert. Praat met uw bank vóór u het contract met de promotora tekent.

Snelle checklist vóór ondertekening

• [ ] Bouwvergunning geverifieerd.
• [ ] Promotora met aantoonbaar trackrecord.
• [ ] Garantie van de vooruitbetaalde bedragen, op uw naam.
• [ ] Contract met geïdentificeerde woning, prijs, betalingsschema, opleverdatum en boetes.
• [ ] Memoria de calidades bijgevoegd.
• [ ] Berekening van btw en kosten gemaakt met een adviseur.
• [ ] Een advocaat heeft het contract beoordeeld.

Op plan kopen kan een geweldige aankoop zijn: u betrekt een nieuw huis, u kiest het naar uw smaak en u betaalt meestal minder. Maar het is een aankoop van papieren, niet van bakstenen, en de papieren moeten allemaal worden gelezen.

Let op: dit is algemene en informatieve informatie, geen juridisch advies. Elke promotie en elk contract zijn anders: raadpleeg voor uw concrete geval een advocaat vóór u tekent.

Kijkt u naar nieuwbouw in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial begeleiden wij u bij de voorafgaande controle: papieren van de promotora, contract en cijfers, vóór u tekent. We openen binnenkort.