Wat het kost om een appartement te verkopen: kosten en belastingen uitgelegd

"Ik verkoop voor 200.000 €, ik houd 200.000 € over." Was het maar zo. Tussen het tekenen van de arras (aanbetalingsovereenkomst) en het geld op uw rekening zit een reeks kosten en belastingen die u vooraf zou moeten kennen, omdat ze veranderen wat u er werkelijk aan overhoudt.

Dit is een algemene uitleg, geen persoonlijke berekening: elke verkoop hangt van uw situatie af. Voor exacte cijfers kunt u terecht bij uw fiscaal adviseur.

1. De courtage van de makelaar

Als u met een makelaar verkoopt, is zijn courtage de eerste kostenpost. Er is geen officieel percentage: het wordt onderhandeld en wordt meestal uitgedrukt als percentage van de verkoopprijs. Tel daar de bijbehorende btw bij op.

Vraag altijd: vallen fotografie, uitgelichte portals en begeleiding tot aan de notaris onder de courtage, of zijn dat extra's?

2. De plusvalía municipal (IIVTNU)

De Belasting over de waardestijging van stedelijke grond wordt geheven door de gemeente waar de woning staat. Ze belast de waardestijging van de grond tussen het moment dat u kocht en het moment dat u verkoopt.

Twee belangrijke dingen:

• Als de grond niet in waarde is gestegen (of in waarde is gedaald), staat de huidige wet toe dat aan te tonen en kan de belasting nul of zeer laag zijn. Er wordt niet meer "zomaar" betaald zoals vóór de hervorming.
• Elke gemeente past haar eigen coëfficiënten toe binnen de wettelijke grenzen, dus het bedrag verschilt per gemeente.

De betaaltermijn is kort (meestal 30 werkdagen na de escritura (notariële akte)), dus stel het niet uit tot het laatst.

3. De IRPF: de vermogenswinst

De fiscus beschouwt het verschil tussen wat het appartement u heeft gekost (aankoop + kosten + aantoonbare renovaties) en wat u bij de verkoop ontvangt (prijs − verkoopkosten) als een ganancia patrimonial (vermogenswinst), die in de spaarbasis van de IRPF (inkomstenbelasting) per schijf wordt belast.

Er zijn vrijstellingen en verminderingen die het waard zijn te kennen:

• Vivienda habitual (eigen woning) en herinvestering: als u uw eigen woning verkoopt en het bedrag binnen de termijn herinvesteert in een andere eigen woning, kan de winst worden vrijgesteld. Er gelden strikte voorwaarden (termijnen, wat als eigen woning telt).
• 65-plussers: vrijstelling van de winst bij verkoop van de eigen woning, zonder herinvestering.
• Dación en pago (inbetalinggeving) en bijzondere situaties: die hebben hun eigen behandeling.

Dit is het punt waar het meeste geld op het spel staat en waar de meeste fouten worden gemaakt. Raadpleeg een fiscaal adviseur voordat u de arras tekent, niet nadat u de akte hebt verleden.

4. Doorhaling van de hypotheek

Als u nog een hypotheek hebt openstaan, moet die in het register worden doorgehaald. Ook al int de bank de schuld met de verkoopprijs, de registrale doorhaling is een aparte procedure met eigen kosten: notariskosten voor de akte van doorhaling en registerkosten.

Let op: ook al hebt u de hypotheek jaren geleden afbetaald, als u haar niet in het register hebt laten doorhalen, staat ze er nog als last op. Controleer dat op tijd.

5. Notaris en register

De akte van koop en verkoop wordt normaal gesproken door de koper betaald, maar er zijn delen die voor u als verkoper zijn: de akte van hypotheekdoorhaling als die er is, en de afschriften die u aanvraagt. Het is niet de grootste post, maar hij telt mee.

6. Het energielabel

Verkopen zonder certificado de eficiencia energética (energieprestatiecertificaat) is geen optie: het is verplicht om te adverteren en de akte te verlijden, en de boetes voor het niet hebben ervan zijn echt. De kosten ervan zijn bescheiden vergeleken met al het andere, maar u moet het op tijd aanvragen omdat de technicus de woning moet bezoeken.

7. Andere kosten die worden vergeten

• Vereniging van eigenaren: u moet het bewijs overleggen dat u bij bent met de betaling van de bijdragen. Als u bijdragen schuldig bent, worden die bij de notaris verrekend.
• IBI (onroerendezaakbelasting): die van dat jaar wordt tussen koper en verkoper verrekend zoals overeengekomen (wettelijk uitgangspunt: wie op 1 januari eigenaar is).
• Niet nagekomen arras: als u arras penitenciales (aanbetaling met boeteclausule) tekent en u als verkoper trekt zich terug, betaalt u het dubbele terug. Het is geen "kostenpost", maar het is een risico dat u moet kennen.

Het getal dat ertoe doet

Maak voordat u een prijs vaststelt deze berekening op een blaadje:

Verkoopprijs − openstaande hypotheek − courtage − plusvalía municipal − geschatte IRPF − kosten van doorhaling en certificaten = wat u overhoudt.

Dat is uw echte getal. Al het andere is versiering. Als u het aan het begin doet, voorkomt u de onaangename verrassing de kosten pas te ontdekken als u al een prijs hebt getekend.

Praktische regel: vraag uw adviseur voordat u de arras tekent om een schatting van IRPF en plusvalía. Dat is het moment waarop u nog met volledige informatie over de prijs kunt onderhandelen.

Gaat u verkopen in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial helpen we u de cijfers voorop te zetten voordat u iets tekent. We openen binnenkort.