Encargo de venta met of zonder exclusiviteit: wat elk van beide inhoudt

Wanneer u besluit uw appartement te verkopen en met een makelaar praat, is het eerste wat u wordt voorgelegd de encargo de venta (verkoopopdracht): het document waarmee u de makelaar machtigt uw woning te verkopen. En binnen dat document is er een vakje dat alles verandert: exclusief ja of exclusief nee.

Het is geen kleinigheid. Het bepaalt wie uw appartement mag verkopen, welke inzet de makelaar tegenover u aangaat en wat er gebeurt als u zelf verkoopt. We lopen het stap voor stap door, zonder jargon.

Wat de encargo de venta is

Het is een contract tussen u (eigenaar) en de makelaar. Daarin wordt vastgelegd:

• Welke woning wordt verkocht (adres, referencia catastral (kadastrale referentie)).
• De overeengekomen vraagprijs.
• De courtage van de makelaar (meestal een percentage van de verkoopprijs).
• De looptijd van de opdracht en hoe ze wordt verlengd of opgezegd.
• Of er exclusiviteit is of niet.

Zonder dit ondertekende document zou een serieuze makelaar uw appartement op geen enkel portal mogen publiceren. Als men u om foto's vraagt en het "om te proberen" publiceert zonder iets te tekenen, is dat een slecht teken.

Opdracht zonder exclusiviteit: u bent de baas, maar niemand zet zich echt in

Met een opdracht zonder exclusiviteit kunt u met meerdere makelaars tegelijk tekenen en zelf verkopen als u een koper vindt. Klinkt goed, toch? Het heeft een verborgen kostenpost: geen enkele makelaar heeft een echte prikkel om in uw appartement te investeren.

Denk vanuit hun kant: als de makelaar geld uitgeeft aan professionele fotografie, uitgelichte advertenties op portals en tijd aan bezichtigingen, en u verkoopt uiteindelijk met een andere makelaar, is hij die investering kwijt. Resultaat: uw appartement belandt in een database, wordt gepubliceerd met de foto's die er zijn, en afwachten maar.

Zonder exclusiviteit heeft zin wanneer:

• U de markt wilt testen voordat u zich vastlegt.
• U al een mogelijke koper op het oog hebt (een familielid, een buur) en alleen uw opties open wilt houden.
• De vraag in de buurt zo groot is dat het appartement zichzelf verkoopt.

Opdracht met exclusiviteit: inzet tegen inzet

Met exclusiviteit mag gedurende de looptijd van het contract alleen die makelaar uw woning verkopen. In ruil daarvoor verbindt de makelaar zich — en dat zou op schrift moeten staan — tot een verkoopplan: fotografie, publicatie op portals, bezichtigingen, voortgangsrapportages.

Goed opgezet is exclusiviteit een eerlijke ruil: u geeft hem de geruststelling dat zijn werk niet voor niets is, en hij geeft u echte toewijding. Slecht opgezet is exclusiviteit een val: zes maanden vastzitten aan een makelaar die geen vinger uitsteekt.

Eis daarom, als u exclusief tekent, dat het contract bevat:

1. Beperkte looptijd. Tussen 3 en 6 maanden is redelijk. Mijd exclusiviteit van een jaar zonder opzegclausule.
2. Het verkoopplan op schrift. Wat de makelaar gaat doen, geen mondelinge beloften.
3. Wat er gebeurt als u zelf verkoopt. Sommige contracten bepalen dat u, als u zelf een koper vindt, toch de courtage betaalt; andere staan het kosteloos toe. Lees het vóór het tekenen.
4. Hoe het eindigt. Als de makelaar niet nakomt, moet er een duidelijke uitweg zijn.

De courtage: het getal dat u recht in de ogen moet kijken

De courtage beweegt zich meestal binnen een gebruikelijk marktbereik, maar er is geen officieel of verplicht percentage: het wordt onderhandeld. Het gaat niet alleen om het percentage, maar om wat erbij inbegrepen is: professionele fotografie? Uitgelichte advertenties? Begeleiding bij de notaris?

Wantrouw twee uitersten: de belachelijk lage courtage (iemand moet het feest betalen: of ze investeren niets, of ze rekenen het u via een andere weg door) en de hoge courtage zonder gedetailleerd verkoopplan.

Wat is dan voor mij het gunstigst?

• Als uw appartement in een buurt met vraag staat en tegen de juiste prijs, verkoopt exclusiviteit met een makelaar die goed werkt meestal sneller: het concentreert de inspanning in plaats van haar te versnipperen over vijf makelaars die zich niet coördineren.
• Als u geen haast hebt en wilt voelen, begin dan een paar maanden zonder exclusiviteit en kijk wie er echt werkt.
• Als u al een koper zo goed als rond hebt, teken dan geen exclusiviteit: u hebt haar niet nodig.

Een detail dat bijna niemand u vertelt: met meerdere makelaars zonder exclusiviteit verschijnt uw appartement meerdere keren op de portals, soms tegen verschillende prijzen. Dat devalueert de perceptie van de koper ("staat al maanden te koop, er zal wel iets mee zijn"). Exclusiviteit voorkomt dat effect.

Kort samengevat

De encargo de venta is niet zomaar een papiertje: het is waar wordt bepaald hoe uw appartement verkocht gaat worden. Lees de looptijd, de exclusiviteitsclausule, de courtage en het verkoopplan vóór het tekenen. En als iets u niet zint, vraag door tot het u zint.

Bij Llevant Patrimonial werken we met heldere verkoopopdrachten, met de cijfers voorop vóór het tekenen. We openen binnenkort in Cullera.