Basisfiscaliteit bij het verkopen van een woning: IRPF en vrijstellingen

Van alle getallen van een verkoop is het fiscale het getal dat het meeste geld verplaatst en het minst op tijd wordt berekend. De winst van de verkoop van uw appartement wordt in de IRPF (inkomstenbelasting) belast, en er zijn vrijstellingen die u duizenden euro's kunnen besparen… als u ze plant vóórdat u tekent, niet erna.

Belangrijke waarschuwing: dit is een algemene en voorlichtende uitleg. De fiscaliteit hangt af van uw persoonlijke situatie en de regelgeving verandert. Raadpleeg voor uw concrete geval altijd een fiscaal adviseur.

De ganancia patrimonial (vermogenswinst): de basisberekening

De fiscus gaat ervan uit dat u een ganancia patrimonial (vermogenswinst) hebt behaald over het verschil tussen:

• Valor de transmisión (overdrachtswaarde): wat men u betaalt, minus de verkoopkosten (bijvoorbeeld de makelaarscourtage).
• Valor de adquisición (verkrijgingswaarde): wat het u heeft gekost (aankoopprijs + aankoopkosten: notaris, register, de toenmalige belastingen) plus de renovaties en verbeteringen die u met een factuur kunt aantonen.

Dat verschil wordt belast in de spaarbasis van de IRPF, per schijf: hoe groter de winst, hoe hoger het tarief. De exacte tarieven worden vastgelegd in de wet van elk jaar; uw adviseur vertelt u de geldende.

Let op het cruciale detail: renovaties met factuur verlagen de winst. Die badkamerrenovatie waarvan u de factuur hebt weggegooid, kost u twee keer geld.

Vrijstelling bij herinvestering in de eigen woning

Het is de krachtigste vrijstelling en de meest voorwaardelijke. Als u uw vivienda habitual (eigen woning) verkoopt en het verkregen bedrag binnen de wettelijke termijn (twee jaar vóór of na de verkoop) herinvesteert in een andere eigen woning, is de winst vrijgesteld.

Voorwaarden die vaak misgaan:

• Het moet uw echte eigen woning zijn: u moet er een minimale periode onafgebroken hebben gewoond. Het verhuurde appartement telt niet, noch de tweede woning.
• De herinvestering moet in een andere eigen woning zijn, niet in zomaar een pand.
• Als u slechts een deel herinvesteert, is de vrijstelling evenredig.

Als u overweegt te verkopen om iets anders te kopen, plan de volgorde van data met uw adviseur voordat u iets tekent. Een maand verschil kan u de vrijstelling kosten.

65-plussers: vrijstelling zonder herinvestering

Wie 65 jaar of ouder is en zijn eigen woning verkoopt, is vrijgesteld van belasting over de winst, zonder het bedrag te hoeven herinvesteren. Het is een van de minst bekende en meest waardevolle vrijstellingen.

Let op: het geldt voor de eigen woning. Voor andere panden (tweede woningen, bedrijfspanden) hebben 65-plussers een andere route: de vrijstelling als het bedrag binnen termijn en voorwaarden wordt bestemd voor een renta vitalicia (lijfrente). Opnieuw: adviseur.

Andere gevallen met een bijzondere behandeling

• Dación en pago (inbetalinggeving) van de eigen woning om de hypotheek af te lossen: heeft onder bepaalde voorwaarden een eigen vrijstelling.
• Personen in een situatie van ernstige of grote afhankelijkheid die hun eigen woning verkopen: ook daarin is voorzien.
• Erfenissen: wie erft betaalt op dat moment geen belasting over de winst van de overledene, maar wanneer hij het geërfde verkoopt, is zijn verkrijgingswaarde die van de erfenis (de in de successieaangifte opgegeven waarde). Snel verkopen na erven levert meestal weinig winst op; jaren wachten, veel.

Dure en frequente fouten

1. Het berekenen nadat de arras zijn getekend. Dan staat de prijs al vast en is er geen ruimte meer om te plannen.
2. De facturen van renovaties weggooien. Elke verloren factuur is winst waarover te veel belasting wordt betaald.
3. Denken dat "omdat het mijn huis is, ik niet betaal". De eigen woning is niet standaard vrijgesteld: ze is het als u herinvesteert of als u 65+ bent.
4. De plusvalía municipal (gemeentelijke meerwaardebelasting) verwarren met de IRPF. Het zijn twee verschillende belastingen (de plusvalía, hier). Ze worden allebei betaald.
5. De verkoop niet aangeven. De fiscus kruist gegevens van het notariaat en het register. De verkoop wordt aangegeven in de aangifte van het jaar waarin de akte wordt verleden.

Het moment om het te doen

Voordat u de prijs vaststelt. De fiscale schatting maakt deel uit van het nettogetal van uw verkoop: prijs − hypotheek − kosten − belastingen = wat u overhoudt. Als u het aan het eind doet, krijgt u de verrassing als u niets meer kunt doen.

Bewaar vanaf vandaag: akte van aankoop, facturen van aankoop en renovaties, bewijzen van verkoopkosten. Die map is geld.

Verkoopt u in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial helpen we u alle getallen — inclusief een eerste oriënterende fiscale schatting — voorop te zetten vóór het tekenen. We openen binnenkort. En voor de definitieve berekening bevelen we u een fiscaal adviseur aan.