Werken in uw VvE: wanneer u de stem van de buren nodig hebt

Mag u de ramen vervangen zonder toestemming? Moet er worden gestemd om zonnepanelen op het dak te leggen? En voor de lift? Werken in een vereniging van eigenaren (VvE) worden geregeld door de Ley de Propiedad Horizontal (Wet op de horizontale eigendom), en niet alle vereisen hetzelfde akkoord: sommige vereisen geen stemming, andere vereisen verschillende meerderheden. Dit is de basiskaart.

Belangrijke mededeling: dit is algemene en informatieve informatie, geen juridisch advies. De exacte meerderheden hangen af van het type werk en van elk geval: raadpleeg bij een concreet werk de vastgoedbeheerder of een advocaat.

Werken die geen stemming vereisen: verplicht onderhoud

Werken die nodig zijn voor het adequate onderhoud en behoud van het gebouw zijn verplicht en vereisen geen akkoord van de vergadering: de gevel onderhouden, het lekkende dak repareren, versleten gemeenschappelijke installaties herstellen. De voorzitter zet ze in gang (meestal via de beheerder) en de eigenaren zijn verplicht ze toe te laten en ervoor te betalen naar rato van hun aandeel.

Moraal: als uw VvE al jaren geen onderhoud pleegt "om niet uit te geven", is het probleem niet het gebrek aan akkoord: het is dat niemand heeft geëist wat de wet al verplicht te doen.

Toegankelijkheid: gewone meerderheid

Voor werken om architectonische barrières weg te nemen (hellingbanen, liften, trapliften) geldt een gunstig regime: de meerderheid van de eigenaren, die op hun beurt de meerderheid van de aandelen vertegenwoordigen, volstaat. Bovendien kunnen eigenaren met een handicap of boven een bepaalde leeftijd ze onder bepaalde voorwaarden eisen, en een deel van de kosten kan zelfs worden opgelegd aan wie tegen stemde, met grenzen die de wet vaststelt.

Het is het meest beschermde geval in de norm, en met reden: niemand zou in zijn eigen huis gevangen moeten zitten door een trap.

Gemeenschappelijke installaties (glasvezel, zonnepanelen): een derde

De installatie van gemeenschappelijke telecommunicatie-infrastructuur of energievoorziening (glasvezel, zonnepanelen voor gemeenschappelijke ruimten, laadpunten) vereist de stem vóór van een derde van de eigenaren die een derde van de aandelen vertegenwoordigen. Het is een bewust lage meerderheid: de wet wil de modernisering van gebouwen vergemakkelijken.

Let op de nuance: dit geldt voor installaties voor gemeenschappelijk gebruik. Als u panelen alleen voor uw woning wilt met gebruik van het gemeenschappelijke dak, geldt een ander regime en hebt u een specifiek akkoord nodig: raadpleeg dit vóór u iets contracteert.

Verbeteringen en innovaties: drie vijfde

Voor de overige niet-verplichte verbeteringen (het portaal om esthetische redenen vernieuwen, gemeenschappelijke zones beplanten, een video-intercom installeren waar er geen was), is de stem vereist van drie vijfde van de eigenaren die drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Het is de meest veeleisende meerderheid omdat het werken zijn waartoe niemand verplicht is: zonder brede steun worden ze niet uitgevoerd.

Bovendien hoeft wie tegen een niet-verplichte verbetering stemde in bepaalde gevallen niet mee te betalen (al mag hij haar ook niet gebruiken als het een afscheidbare dienst is). Nog een reden om deze stemmingen goed voor te bereiden: met duidelijke en schriftelijke begrotingen.

Werken in uw appartement: hebt u toestemming nodig?

Binnen uw woning mag u de werken uitvoeren die u wilt zolang ze de gemeenschappelijke elementen of de structuur van het gebouw niet aantasten en andere buren niet schaden. Maar er zijn grenzen die veel mensen niet kennen:

• U moet het melden aan de VvE als het werk gemeenschappelijke elementen aantast (afvoeren, gevel, structuur) of overlast kan geven (lawaai, puin door gemeenschappelijke ruimten).
• U mag de structuur niet aantasten (dragende muren, pilaren, vloeren) zonder technisch project en, normaal gesproken, een akkoord van de VvE.
• Ramen aan de gevel vervangen, terrassen dichtmaken of een airco installeren met een zichtbare buitenunit tasten wél gemeenschappelijke elementen aan en vereisen toestemming: het zijn de meest typische conflicten.
• En denk aan de gemeentelijke vergunning: veel binnenwerken vereisen minimaal een verantwoordingsverklaring bij het gemeentehuis.

Gouden regel: vóór u de aannemer belt, vraag het de beheerder. Vijf minuten overleg voorkomt maanden conflict (en een mogelijke sloopbevel voor wat zonder vergunning is gebouwd).

Als u de buur bent die het er niet mee eens is

U hebt het recht de akkoorden van de vergadering die u in strijd met de wet of de statuten acht aan te vechten, maar daarvoor gelden korte termijnen, dus stel het niet uit. En een praktisch advies: de meeste VvE-conflicten worden opgelost door vóór de vergadering te praten, niet door tijdens de vergadering te schreeuwen. Vraag dat begrotingen en voorstellen vooraf worden rondgestuurd: blind stemmen is het recept voor confrontatie.

In een VvE wonen is beslissingen delen over een gemeenschappelijk vermogen. Weten welke meerderheid elk werk nodig heeft, maakt u tot een beter geïnformeerde buur: niet degene die alles systematisch blokkeert, en niet degene die tekent zonder te lezen.

Koopt u een appartement in Cullera of La Safor en wilt u weten in welke VvE u terechtkomt? Bij Llevant Patrimonial helpen we u de situatie van de VvE te controleren (aandelen, openstaande extra bijdragen, geplande werken) vóór u koopt. We openen binnenkort.