Plusvalía municipal bij verkoop: wat het is en hoe het wordt berekend

De plusvalía municipal (gemeentelijke meerwaardebelasting) is een van die belastingen die elke verkoper betaalt (of zou moeten berekenen) en bijna niemand begrijpt. Haar officiële naam is IIVTNU: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Belasting over de waardestijging van stedelijke grond). We ontleden haar in gewone taal.

Waarschuwing: dit is een algemene uitleg. De exacte berekening hangt af van uw gemeente en uw geval: raadpleeg voor cijfers een fiscaal adviseur.

Wat ze belast (en wat niet)

Ze belast de waardestijging van de grond —alleen de grond, niet de bebouwing— tussen twee momenten: toen u de woning verwierf en toen u haar verkoopt.

Het idee: als het terrein waar uw appartement op staat nu meer waard is dan toen u het kocht, deelt de gemeente in die winst. Als het niet in waarde is gestegen, valt er niets te belasten.

De belangrijke verandering: er wordt niet meer "zomaar" betaald

Tot een paar jaar geleden werd deze belasting bijna altijd betaald, zelfs wanneer het appartement met verlies was verkocht. De rechtbanken vernietigden dat systeem en de wet veranderde. Vandaag:

• Als u kunt aantonen dat er geen waardestijging is geweest (u verkocht voor minder dan u kocht, gecorrigeerd), is de belasting niet verschuldigd.
• De berekening gebeurt met een objectieve methode: er wordt een coëfficiënt toegepast op de kadastrale waarde van de grond naar gelang de verstreken jaren, met een wettelijk maximum. Maar de belastingplichtige kan kiezen voor de werkelijke stijging als die lager uitvalt.

Praktische vertaling: het is geen automatische belasting meer. Ze moet echt worden berekend, en in veel gevallen komt ze op nul of zeer laag uit.

Wie betaalt en wanneer

Ze wordt betaald door de verkoper (de overdrager), tenzij anders overeengekomen. De algemene termijn is 30 werkdagen na de escritura (notariële akte) van verkoop. Het is een korte termijn: stel het niet uit tot "wanneer ik eraan denk", want de toeslagen bij te late betaling doen pijn.

Elke gemeente heeft haar eigen coëfficiënten binnen de maxima die de wet stelt, dus twee identieke verkopen in verschillende gemeenten kunnen verschillend betalen. De gemeente waar de woning staat is degene die de aanslag oplegt.

Hoe ze wordt berekend (in algemene termen)

De objectieve methode werkt, vereenvoudigd, zo:

1. Men neemt de kadastrale waarde van de grond (die staat op uw aanslagbiljet van de IBI (onroerendezaakbelasting), uitgesplitst).
2. Die wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren dat u de woning hebt gehad (elke gemeente publiceert de hare, met wettelijke maxima).
3. Op het resultaat wordt het belastingtarief van de gemeente toegepast.

En de alternatieve methode: als de werkelijke stijging (verkoopprijs minus aankoopprijs, in het evenredige deel van de grond) lager is dan die van de objectieve methode, kunt u over de werkelijke worden belast. Dat vereist dat u de waarden kunt aantonen met akten.

Gevallen waarin ze meestal op nul of laag uitkomt

• Verkopen met verlies of zonder werkelijke winst op de grond.
• Onlangs gekochte panden (weinig jaren stijging).
• Recente erfenissen waar de waarde al is geactualiseerd.

Typische fouten

1. Haar niet berekenen vóór de verkoop. Ze verandert het nettogetal van de operatie; bereken haar als u de prijs vaststelt, niet als de aanslag komt.
2. Haar verwarren met de IRPF. Het zijn twee verschillende belastingen over dezelfde verkoop: de plusvalía municipal wordt door de gemeente geheven over de grond; de IRPF door de fiscus over de totale winst. Ze worden allebei betaald.
3. De termijn vergeten. 30 werkdagen vliegen voorbij tussen verhuizing en papierwerk.
4. Aannemen dat "omdat ik goedkoop verkocht, ik niet betaal". Dat kan waar zijn, maar het moet worden aangetoond; het is niet automatisch.

Als u jaren geleden verkocht en plusvalía betaalde bij een verkoop zonder waardestijging, bestonden er reclamemogelijkheden. Voor huidige verkopen is de sleutel vanaf het begin goed te berekenen en alle akten te bewaren.

Kort samengevat

De plusvalía municipal is niet meer de automatische belasting van vroeger: ze moet worden berekend, methoden moeten worden vergeleken en de werkelijkheid moet worden aangetoond. Doe het als u de prijs vaststelt, respecteer de termijn van 30 werkdagen en laat het bij twijfel door een professional bekijken.

Verkoopt u in Cullera of La Safor? Bij Llevant Patrimonial helpen we u alle getallen van de verkoop voorop te zetten vóór het tekenen. We openen binnenkort.