Een appartement verkopen met een openstaande hypotheek: hoe het werkt

"Kan ik verkopen als ik nog een hypotheek schuldig ben?" Ja. Het is een van de normaalste operaties op de markt: de meeste appartementen die worden verkocht hebben een openstaande hypotheek. Maar ze heeft haar eigen mechaniek, en u kunt die beter kennen voordat u bij de notaris gaat zitten.

Het basisidee

Op de dag van de akte worden van de prijs die de koper betaalt twee betalingen gedaan:

1. Aan de bank: wat u aan hypotheek schuldig bent (het openstaande kapitaal).
2. Aan u: de rest.

Alles gebeurt in dezelfde akte, met de cheques of overboekingen voorbereid. U hoeft niets voor te schieten: de schuld wordt voldaan met de verkoopprijs zelf.

Stap voor stap

1. Vraag de bank om het certificaat van openstaande schuld

Vraag uw bank van tevoren (één of twee weken) om een certificado met het openstaande kapitaal op de datum van ondertekening. Dat cijfer wordt bij de notaris gebruikt. Vraag ook naar de commissie voor vervroegde aflossing: sommige hypotheken hebben die (met wettelijke grenzen) en andere niet.

2. De bank geeft de cheque uit of bereidt de overboeking voor

Uw bank bereidt de inning van haar deel voor. Bij de notaris zijn uw bank en, als de koper ook een hypotheek aanvraagt, de zijne aanwezig (of vertegenwoordigd).

3. Bij de notaris: dubbele operatie

Er worden twee gecoördineerde aktes verleden:

• De koop en verkoop: de koper betaalt u de totale prijs.
• De doorhaling van uw hypotheek: uw bank int het openstaande en verleent de kwijting.

De notaris houdt de bedragen in en verdeelt ze. U gaat naar buiten met het verschil.

4. De registrale doorhaling (de stap die wordt vergeten)

Hier zit het detail dat de meeste problemen geeft: dat de bank int, wist niet automatisch de hypotheek uit het Registro de la Propiedad (eigendomsregister). Er is een escritura de cancelación (akte van doorhaling) nodig die in het register wordt ingeschreven.

Als dat niet gebeurt, blijft de hypotheek als last verschijnen ook al is ze betaald. Wie maakt zich daar druk om? De volgende koper en zijn bank. Laat deze procedure niet hangen: ze heeft kosten (notaris + register), maar die zijn klein vergeleken met de rompslomp om het jaren later te doen.

Wat er gebeurt als u meer schuldig bent dan het appartement waard is

Als het openstaande kapitaal de verkoopprijs overstijgt (tegenwoordig weinig voorkomend, maar het bestaat), lost de verkoop de schuld niet alleen af. Er moet met de bank worden onderhandeld: of u legt het verschil bij, of er wordt een kwijtschelding overeengekomen, of er wordt geherstructureerd. Dit moet vóór het tekenen van de arras met de bank worden besproken, niet erna.

Als de koper ook een hypotheek heeft

Dan zitten er twee banken aan tafel en de coördinatie ligt bij de notaris: de bank van de koper betaalt, van die betaling wordt uw hypotheek doorgehaald, en de rest gaat naar u. Het is routine voor de notarissen; voor u is de enige taak uw schuldcertificaat klaar en op tijd te hebben.

Realistische termijnen

• Schuldcertificaat: vraag het minimaal 2 weken vóór de ondertekening aan.
• Akte van registrale doorhaling: kan dezelfde dag of in de dagen erna worden verleden; de inschrijving duurt enkele weken.
• Als uw bank traag is met de certificaten (dat gebeurt), vraag dan eerder aan: het is het typische knelpunt.

Fouten die de ondertekening vertragen

1. Het schuldcertificaat in dezelfde week als de akte aanvragen.
2. Niet naar de aflossingscommissie vragen en haar bij de notaris ontdekken.
3. De registrale doorhaling vergeten en de last laten voortbestaan.
4. Arras tekenen met een aktedatum zonder met de bank te hebben gesproken.

Verkopen met een hypotheek doet geen afbreuk aan de waarde van uw appartement en compliceert de verkoop niet: het is normaal. Het enige wat de dingen compliceert, is bij de notaris aankomen zonder het huiswerk te hebben gedaan.

Verkoopt u in Cullera of La Safor met een openstaande hypotheek? Bij Llevant Patrimonial bereiden we voor u de routekaart voor met de tijden van elke stap. We openen binnenkort.