12 preguntas antes de firmar un encargo de venta

Firmar un encargo de venta es entregar las llaves de la operación más importante de tu vida económica a otra persona. Cinco minutos de preguntas incómodas antes de firmar te ahorran meses de disgustos después. Lleva esta lista a la reunión.

Sobre el precio

1. ¿Cómo habéis calculado este precio?

Exige testigos: ventas reales y recientes de viviendas comparables. Si la respuesta es "conozco la zona", no hay tasación: hay intuición. Y si su precio es muy superior al de otras agencias sin datos que lo respalden, quieren tu firma, no tu venta.

2. ¿Cada cuánto revisamos el precio?

Todo precio necesita un plan de revisión: qué métricas miráis (visitas, contactos, ofertas) y a las cuántas semanas. Si la agencia no propone revisarlo nunca, es que piensa dejar el anuncio en piloto automático.

Sobre la exclusiva

3. ¿Exclusiva o no, y por qué me conviene a mí?

Que te expliquen las dos opciones (aquí las comparamos a fondo). Desconfía de quien solo te presenta una como "lo normal".

4. ¿Cuánto dura el encargo y cómo se cancela?

Duración razonable: 3-6 meses. Pregunta qué pasa si quieres terminar antes: ¿hay penalización? ¿preaviso? La cláusula de salida tiene que estar escrita, no prometida de palabra.

5. ¿Qué pasa si vendo yo por mi cuenta?

Algunos contratos te obligan a pagar la comisión aunque encuentres tú al comprador; otros lo permiten. Ninguna opción es "la correcta" en abstracto: lo incorrecto es no saber cuál has firmado.

Sobre el dinero

6. ¿Cuál es la comisión exacta y qué incluye?

Porcentaje, base de cálculo, IVA, y desglose de qué entra: fotografía, portales, destacados, acompañamiento en notaría. Pregunta también por costes extra fuera de la comisión.

7. ¿Cuánto me va a quedar limpio?

Una buena agencia te hace la cuenta completa antes de firmar: precio − hipoteca − comisión − plusvalía municipal − IRPF estimado − gastos. Si no te la hacen, hazla tú (guía de gastos aquí). El número neto es el único que importa.

Sobre el trabajo

8. ¿Cuál es el plan de venta, por escrito?

Fotografía profesional, portales, destacados, visitas, informes de evolución. "Lo movemos mucho" no es un plan. Lo que no está escrito no existe.

9. ¿Quién me atiende y cómo me informa?

Nombre y teléfono de tu interlocutor, y frecuencia de informes. Quieres saber que alguien concreto responde de tu piso, no un "equipo comercial".

10. ¿Cuánto tardan en venderse los pisos como el mío?

Si trabajan la zona, lo saben. Si no lo saben, no trabajan la zona.

Sobre la agencia

11. ¿Estáis inscritos como agentes inmobiliarios?

En la Comunitat Valenciana la intermediación exige inscripción en el Registro de Agentes (Decreto 98/2022). Respuesta válida: sí con número, o "en proceso" con honestidad. La vaguedad es mala señal.

12. ¿Me dejáis el contrato para leerlo en casa?

Cualquier agencia seria dice que sí sin pestañear. Si te presionan para firmar en la mesa ("esta condición solo vale hoy"), levántate y vete. Esa prisa es información.

El test final de 30 segundos

Relee el contrato buscando estas cuatro cosas: duración, exclusiva, comisión y salida. Si las cuatro están claras y te cuadran, firma tranquilo. Si alguna es ambigua, pregunta hasta que deje de serlo.

Firmar bien es rápido cuando has preguntado bien. El encargo de venta no es un trámite: es el documento que define cómo se va a vender tu piso durante los próximos meses. Trátalo como lo que es.

¿Quieres que hablemos de tu caso con estas doce preguntas ya respondidas? En Llevant Patrimonial las contestamos antes de que las hagas. Abrimos próximamente en Cullera.